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租赁崛起:迎接3亿人的品质租赁生活

围绕市场空间测算、青年公寓、互联网租赁、租房金融、房屋托管等多个模块深入研究,希望帮助企业家与投资者在正确航道上的所有努力都能获得事半功倍的回报。研究创造价值,希望我们的研究让创业和投资更简单。

图书试读

文章摘要:围绕市场空间测算、青年公寓、互联网租赁、租房金融、房屋托管等多个模块深入研究,希望帮助企业家与投资者在正确航道上的所有努力都能获得事半功倍的回报。研究创造价值,希望我们的研究让创业和投资更简单。

最近几年,我国住房租赁市场快速发展,为年轻人提供品质租房的长租公寓更是异军突起,规模快速扩张。

 

从微观层面看,品质租房的需求正在快速增长,租房不只是满足基本需求的栖身之所,而更多地表现为一种主动选择。人们对房屋的品质、装修、配套以及交通便利性等提出更高要求,对租住体验和服务的期待也越来越高。在这个大趋势下,我们将越发清晰地看到以下情景:首先,未来租房人群将更多元化,租房倾向将普遍上升。租房不仅仅是年轻人的一种普遍选择,不同年龄段和不同收入段的更广泛人群都有可能进入租房市场,已婚人群也会在租房市场停留更长的时间。其次,租期逐渐上升。从美国和日本的情况来看,单身人群的平均租期通常超过1年。对比而言,中国青年长租公寓的平均租期只有6-8个月,给企业获客和运营带来极大挑战。再者,租金回报率将逐步回归可持续的正常水平。今天中国大部分城市的租金回报率只有1%-3%,这是租赁运营和租约资产证券化的最大挑战所在。未来随着租房人群多元化和租金持续增长,这一状况有望逐步缓解。把这些情景综合在一起,并大致测算:未来3-5年,中国将有超过2亿人进入租房市场,租金规模将超过2万亿元人民币。对比来看,美国2015年租户家庭超过4000万,租金规模超过3万亿元人民币,仅纽约一个城市的租金规模就超过5000亿元人民币,中国未来的租房市场空间巨大。

 

从中观的行业供求关系看,我国当前住房租赁市场最突出的问题是供应总量不平衡、供给结构不合理。快速增长的品质租房消费升级需求得不到有效满足,市场化的住宅租赁经营机构在供给中的比重仍然很低,专业化、机构化的租赁服务仍然十分短缺。粗略估计,2016年有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家,运营管理的房间数量约100万间,市场占有率仅2%左右。进一步对比,日本租赁市场最大的托管公司大东建托管理的房屋数量超过90万套,市场占有率接近8%,日本前十名企业管理的房间数量市占率超过30%。2016年底,预计中国最大的可比企业也只有30万间的房屋管理规模,不足大东建托的30%。因此,积极培育和发展专业化的租赁经营机构显得迫切而重要,只有大力发挥市场作用,才能促进租赁机构的成长和发展;只有促进市场化机构充分发育才能形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租房市场。

 

从更大的宏观视角观察,住房租赁市场是我国住房供应体系和房地产市场的重要组成部分,培育和发展市场化租赁具有非常重要的宏观含义:其一,租房市场是经济增长的潜在动力来源。住宅租赁行业的产业联动效应强,对建材、家具等上下游的带动作用明显。其二,租房市场发展有助于推动住房合理消费。中小户型、中低价位的租房供给有助于实现住有所居的社会目标,从而推动人口有序流动,实现以人为中心的城市化。其三,发展租房市场是盘活土地存量、提高闲置房源使用效率的重要途径。

 

未来的画卷正在徐徐展开。在中国,几乎每个行业变迁,都会经历一轮早期的野蛮生长,接着是持续的试错、调整、重构,然后是大范围、长时间的洗牌重塑,最后才会进入良序发展的状态。在住房租赁市场的大蓝图里,呈现的是一个环节复杂、参与主体众多、多层次需求的市场。以消费者、政府、运营机构为主的交互场景中,不同的参与者提供不同的价值:政府提供配套政策、营造环境,运营机构提供价值服务、从事规范经营,消费者获取资产收益、享受品质生活。三者交织在一起,共同构筑出一个完整的生态图景。我们希望,并将见证这个生态图景的逐步完善与和谐共生。

 

预见,只为美好加速来临。让租房成为一种新的品质生活方式。

目录

目 录  Content

序言:让租房成为一种生活方式 

第一章:3亿人的租赁市场 

第二章:租赁市场的宏观含义 

第三章:香港式租赁 

第四章:从风口回归的青年公寓 

第五章:公寓REITs的未来图景 

第六章:房屋托管何时到来? 

第七章:潜在投资机会 

第八章:政策选项 

附录:典型公司 

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