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租赁新时代

《租赁新时代》是“新经纪系列丛书。”购租并举是深化城镇住房制度改革的主要方向,住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分,是解决城镇居民住房问题的主要渠道。那么,什么才是住房租赁市场发展的基本规律?行业演进的潜在趋势与关键特征是什么?美国、日本、中国香港等国家或地区的发展经验是什么?对于中国内地的租赁立法与政策选择有何借鉴意义?为什么说专业化、机构化的租赁运营企业代表市场与行业的希望?

图书试读

文章摘要:《租赁新时代》是“新经纪系列丛书。”购租并举是深化城镇住房制度改革的主要方向,住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分,是解决城镇居民住房问题的主要渠道。那么,什么才是住房租赁市场发展的基本规律?行业演进的潜在趋势与关键特征是什么?美国、日本、中国香港等国家或地区的发展经验是什么?对于中国内地的租赁立法与政策选择有何借鉴意义?为什么说专业化、机构化的租赁运营企业代表市场与行业的希望?

  租赁新时代,租赁新生活。

 

  住房租赁市场是中国住房供应体系的重要组成部分,没有发育完善的租赁市场,就不可能建立“购租并举”的住房制度体系、新市民对住房的合理消费就得不到满足、住有所居的目标也难以实现、存量房源也得不到更有效的利用。住房租赁相较于自住是一种更加具有弹性的生活方式,成为越来越多人被动或主动的生活选择。

  

  当我们讨论住房租赁市场时,租金规模仅仅是一个简单的维度,一国租赁市场的发达程度则由租赁人群占比、租赁房屋占比、租金收入比、租赁市场规模与交易市场规模比值、租赁人群多元化等多个维度衡量。发达国家往往具有30%左右的租赁人群占比,30%以上的房屋用于出租,租赁人群不是单一的单身、低收入人群,融入了高收入、高学历、老年及家庭人群。不可忽略,不同的租赁市场由于所处阶段而具有不同的市场特征与市场问题,但租赁市场天然具有向发达经济地区集中的趋势。

 

  近年来,我们住房租赁市场迎来发展的新时代,租赁市场之帆已扬,继新房和二手房后,成为下一个万亿级市场。租赁市场开始呈现出新的趋势、新的变化。以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为驱动力,我国租赁市场2020年将会实现3万亿规模,租赁人群呈现多元化。以收入增长、消费升级、品质租赁需求为基础,租金将持续增长;租金、租赁人群、租赁房屋数量的增长带来租赁市场规模的长足发展;在租赁市场纵深发展的过程中,机构渗透率提升,表现为开发商持有、房地产基金的介入房源机构化持有,专业住宅租赁运营机构的崛起。

 

  因此,我们认为,未来在房地产租赁领域里,住宅租赁机会最大。但反观现实,租赁市场的问题仍然十分突出,处于发育不足的阶段,总量不平衡、结构不合理、制度不完善,特别是供应主体单一等问题仍然十分显著。2016年中国新房和二手房交易总额高达16万亿元,相应的全国租金规模只有1.2万亿左右,两者的比例只有7%左右。这个低比例背后揭示的事实是中国租赁市场的发育不足,这表现在三个关键指标上:租金人群占比低、租金收入比低、租金回报率低。从国际对比看,美国交易市场规模约6.9万亿人民币,租金约3.5万亿,比例达50%;日本这一指标更高,7200亿人民币租赁市场背后,交易市场约1万亿,比值高达72%。此外,中国住房租赁行业生态发育非常不完善。基础设施极其匮乏和脆弱。数据的长期缺位,信息平台虚假房源盛行、用户体验差、搜索渗透率低,金融体系不健全,REITs在呼声中悄无声息,租金分期成本极高,风险分担机制尚未建立。租赁管理仍停留在租赁中介与二房东主导的局面,不规范、不专业仍然是老大难的问题,规模化专业租赁机构处于孵化状态,包租式的品牌公寓在规模不经济中苦苦挣扎,开发商转型在观望中犹豫不决。

 

  展望未来,我们希望借发达国家住房租赁市场,寻找更符合国情的住房租赁市场的优化路径。

目录

市场篇

第一章 中国住宅租赁市场迎来新时代

上升中的规模,发育不足的市场

未来前景展望

第二章 美国租赁市场租金规模最大

市场规模巨大并不断上升,核心市区集中度高

迎来主动租房时代,租赁生活成新潮流

第三章 日本住房租赁市场温和而庞大

庞大而温和的日本租赁市场

日本租赁市场的特征

第四章 香港租赁市场日益分化

千亿规模的香港租房市场

香港租赁市场的特征

行业篇

第五章 租赁生态

租赁生态圈:价值点的分布

谁,在哪里更容易长大

如何投资于房源

第六章 重资产模式的持有运营模式

美国式持有运营

公寓持有运营

独立房屋持有运营

日本式持有运营

总结

第七章 轻资产的房屋托管模式

行业简介

行业空间

行业发展动因

行业竞争格局与现状分析

行业发展趋势

第八章 租赁信息平台

互联网改变了什么

互联网租赁信息平台公司的发展动因

互联网租赁信息平台公司的发展逻辑

中国租赁信息平台公司能否出现独角兽?

第九章 租赁金融

平衡规模与效率的住宅REITs

租赁场景金融

第十章 租赁衍生服务行业

生活服务行业

数据与咨询

软件服务平台

第十一章 从起步到起飞的青年公寓

发展历程及动因

行业运营现状

行业核心问题

公寓运营核心能力要求

未来展望

公司篇

第十二章 聚焦核心城市EQR

EQR简介

公司商业模式

公司发展战略

第十三章 注重自建开发AVB

AVB介绍

公司商业模式

公司发展战略

第十四章 布局次核心城市MAA

MAA简介

公司商业模式

公司发展战略

第十五章 全国化布局的大东建托

优秀市场表现引领市场

轻资产模式向全国布局

创新模式更好服务业主

第十六章 精细化管理的Leopalace 21

资产管理与建筑服务组成双核心

精细化管理细分市场

第十七章 穿越牛熊周期的三井

成长历程:变革的机遇中成长

商业模式:全产业链布局

主营业务

经营战略

第十八章按需定制房屋管理软件

公司简介

业务模式

基本财务状况

核心竞争力

未来的发展战略

政策篇

第十九章发展我国住房租赁市场的政策建议

各国主要租赁立法及政策

中国发展租赁的政策建议

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