中国社科院财经院与贝壳研究院联合发布《分钟城系列之楼盘品质关键因素调查报告》

前言

近几年，消费升级成为各行各业都在讨论的热点话题，无形之中已经影响到公众生活中的方方面面。在居住领域也同样发生着深刻变化，“住房消费观念升级”已成为显著趋势。新中国成立以后至1990年代末施行福利分房，公众的居住观念是如何解决“有房住”的问题，也就是如何实现“居者有其屋”的问题。1998年开始住房制度改革，随着住房分配被叫停，商品住房市场正式启动，公众的居住观念相应发生变化，人们开始关注社区配套、物业管理、小区绿化等涉及到居住品质的关键因素。

进入21世纪，高品质生活已成更多公众的追求目标，在住房消费上，表现在对智能家居、一体化装修及园林化小区等多元化、个性化、轻奢化追求上，公众对住房的要求，已经升级到了“居住优其屋”。在此背景下，如何来定量衡量楼盘品质、宜居，以帮助公众进行置业选择，就显得尤为重要。贝壳研究院于2021年4月份发布了《新房“好盘标准”调研报告》，通过调研问卷的形式，对新房楼盘的评价指标进行了分析，并就消费者关心的相关问题进行了论述。为了进一步提升楼盘评价标准的系统性及科学性，中国社科院财经院&贝壳研究院联合课题组对楼盘评价相关指标进行了优化迭代，同时对指标权重也进行了调优处理，进而发布《分钟城系列之楼盘品质关键因素调查报告》。报告中的指标评价体系属于“分钟城”归属于“城市生活圈活力指数”中的分指标“环境品质度”，并在此基础上进行微调。

作为“分钟城”系列研究之一，本报告目的是建立一套相对完善的楼盘品质评价标准，为消费者、政策制定者及相关研究人员提供选房、评价及研究参考。

一、楼盘品质因子分析

1、楼盘品质因子综合分析

为了进一步优化新房楼盘评价指标体系的系统性、独立性及合理性，基于问卷调研结果，我们对原有楼盘评价指标体系的八个因子进行了调整，将原先的八个影响因子调整为五个，分别为交通条件、教育资源、生活配套、小区规划及房屋设计等。

基于问卷调研显示，五个因子中，交通条件成为最重要的影响因子，便利的交通是城市高效运行至关重要的因素之一。根据贝壳研究院研究结论显示，新生代客群渐已成为购房主力，且置业目的多为刚需，限制于购房资金，他们在地段选择上更偏向于边远郊区，但在配套方面，交通便利性是必备的选择，过往以“时间换空间”的被动置业需求正发生着深刻变化。便利的交通可有效提高出行效率，缩短出行时长，成为置业人群最看重的因子。

除了交通条件，教育资源这一因子的重要性也显著，权重仅次于交通条件。教育资源正在成为衡量房屋价值大小的重要标准之一，表现在房价上，教育资源具备比较明显的溢价效应，这一点是由教育资源，特别是优质教育资源的稀缺性所决定的。对于有子女教育需求的家庭，教育因子的重要性会更加显著。除了交通、教育等重要因子外，小区规划、户型设计等因子的重要性也相对较高。

2、交通因子分析

交通条件在楼盘品质影响因子中的重要性最高，具体而言，公众的选择偏好会表现在哪里？贝壳研究院选择地铁、公交等影响因子进行分析，从调研结果看，地铁站点的权重明显要高于其他因子，其次是公交站点。

如果将“3公里内有地铁站”的房屋定义为地铁房，那么，对于地铁房与非地铁房，房屋的价格是否有明显区别？结论是地铁房均价要明显高出非地铁房均价，地铁站具有明显的溢价效应，根据相关研究成果显示，新增的地铁会使得站点 1 公里范围内的新房价格上涨 26.49%。

对于交通配套因子，权重表现有什么区别？也就是说，哪些因子是必需的，哪些是期望配置的，哪些是加分项，而哪些是“无关紧要的”？我们利用KANO模型，通过受访消费者对于交通配套的优先排序进行了测算。我们测算出了Better-Worse系数（满意-不满意系数），对各交通配套因子进行分配并绘制出了四分位图，并分别定义了期望属性（提供此需求，用户满意度会提升）、魅力属性（用户意想不到的，如果不提供此需求，用户满意度不会降低），必备属性（有此需求，用户满意度不会提升，当不提供此需求，用户满意度会大幅降低）及反向属性（用户根本都没有此需求，提供后用户满意度反而会下降）。

如下图所示，5个交通配套因子中，公交站落在了期望象限，也就是配置公交站点会提升消费者满意度。包括地铁站、火车站、机场及高速路口在内的配套因子落在了魅力象限，即楼盘不提供以上配套，消费者的满意度不会降低，但当提供以上配套时，消费者满意度会有很大提升。尤其是地铁站，在5个配套因子中，Better系数最高，表明消费者的满意度最高，这也从侧面验证了地铁房具有明显溢价效果的结论。

3、教育因子分析

对于有子女教育需求的家庭而言，教育因子是置业时不得不考虑的因素之一。当然，教育配套也分为不同类型，幼儿园及中小学等，具体细分来看，其重要性的差异性显著。小学成为最关注的教育配套因子，对于社会而言，小学教育作为整个教育事业的“起跑线”，要提高整个教育事业的质量，小学教育是不可忽略的重要阶段。由于教育资源，尤其是优质教育资源相对稀缺且分布不均衡，因此教育仍然是影响房价的重要因子，根据相关研究成果显示，以北京市为例，市重点和区重点优质教育配套房产分别比非优质教育配套房产的售价高出18.4%和5.4%

4、生活配套因子分析

便利的生活配套设施对于品质生活而言，是至关重要的因素之一。我们将日常的生活配套进一步细分为购物、医疗、餐饮及休闲健身等。调研发现，综合医院的重要程度明显高于其他生活配套设施。根据贝壳研究院研究结果显示，综合医院，特别是三甲医院和其他公务服务设施一样，具有城市公共配置的价值外溢效应，且对空间距离敏感，利用这种价值外溢效应的大小及分布范围合理进行购房选择，可取得最大的经济效用（3）。对于消费者而言，医疗资源分布不均的现实，导致置业时不得不需要考虑医疗资源的价值外溢效应，特别是三甲医院的距离远近对房屋价值有显著影响，做出更合理的选择。

除了医疗资源，调研发现，购物中心或百货商场的重要程度同样高于其他生活配套设施。购物中心可以看作是一座城市在商业经济发展到一定水平的“自然”产物，它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化，及对经济繁荣的贡献、城市商业服务的发展都起着至关重要的作用。表现在居住方面，“15分钟生活圈”可实现的线下购物体验，是品质生活不可或缺的重要一环，成为置业时优先考虑的因素之一，尤其是在新零售模式之下，以盒马鲜生为代表的生鲜门店，对于置业人群而言，具有一定的吸引力。贝壳研究院发布的《2020盒区房报告》（4）显示（盒马门店覆盖的3公里范围内小区为盒区房），盒区房便利性指数均值约为 58.01，非盒区房 38.54. 相对于非盒区房，盒区房居住便利性指数均值高出近五成，尤其在生活便利性方面更具优势，这也侧面印证了购物中心或百货商场的存在对于好楼盘的标志作用。

除了购物消费场所外，公园这一因子的重要性也相对较高。城市公园作为为居民提供游憩生活的境域，是城市的绿 色基础设施，作为城市主要的公共开放空间，公园是城市居民健身休闲的主要去处。贝壳研究院曾对北京的473个公园进行案例分析，结果发现七成的公园房（公园1公里直线距离范围内的小区）成交均价高于对应商圈均价。在严格意义上，因为无法有效排除其他因子如区位因子对房价的影响，所以不能证明公园房具有显著的溢价效应，但公园绿地对居住环境的改善，居住体验的提升，其效果是明显的。

5、小区规划因子分析

除了楼盘外部条件，购房消费者还会关注小区的内部规划，小区内部的规划是否合理是楼盘品质的关键因素之一。根据调查显示，绿化率、车位配置和人车分流等在小区规划中权重较高，排在前三。

好的楼盘一般拥有较高的绿化占比，高绿化率不仅可以为小区内的居民提供一个散步休闲的优美自然环境，而且绿植充足还可以起到遮阳、防风防沙等重要作用，给原本钢筋水泥构成的楼盘提供了更多活力，提高居民舒适的居住体验。此外，在小区内部交通方面，随着私家车的普及，人们对小车出行需求的增加，人车分流和车位充足也对楼盘的品质有很大影响。

此外，还有一些楼盘特色也会给楼盘品质加分，在调研中发现，健身跑道、水系园林设计及儿童乐园成为楼盘品质的加分项。

6、房屋设计因子分析

对于消费者而言，户型设计也是产品选择必须考虑的因素。针对消费者的户型要素偏好问题，我们做了相关调研。结果发现，在户型要素选择时，整体用户看重的优先级排序为“采光通风 > 空间布局 > 房屋功能”。如下图所示，52%的受访样本表示，采光通风是最重要的选择，其次是空间布局，占比约为41%，房屋功能的占比最低，仅约为7%。

就采光通风而言，受访者的选择偏好有何区别？73%的受访者关注的是采光效果，即“否每个房间都有窗户，全天的光照时长”。51%的受访者关注的是房屋的通透性，即“是否能够形成对流风，面宽进深的比例如何？”46%的受访者关注的是房屋朝向问题，即“房屋是单侧朝向还是多侧朝向，有几个房间是朝南的？”

就房屋空间布局而言，受访者的选择偏好有何区别？62%的受访者关注的是面积配比问题，即“房屋各房间的面积比例是否合理，有没有浪费的面积？”。61%的受访者关注的是格局是否方正，即“房屋有没有缺角现象，居室内有没有斜角墙？”。57%的受访者关注的是得房率问题，房屋的公摊面积是否过大。33%的受访者表示关注的是私密性问题，即“房屋是否有玄关，入户门是否对着卧室和客厅以及厨卫对门问题？”。

就房屋功能而言，受访者的选择偏好有何区别？75%的受访者表示关注的是房屋附加功能，即“有无阳台、飘窗、露台及独立储物间等”。57%的受访者表示关注的是房屋功能性，即“是否干湿分离，卧室是否有独立卫生间及衣帽间等”。44%的受访者表示关注的是房屋改造的灵活性，即“后期能否根据个性化需求进行房屋功能的改造”。

二、住房消费问题分析

1、住房消费投诉问题分析

2、新房消费者置业常见问题分析

三、楼盘品质指数榜单

1、楼盘品质指数分析

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