全国新房市场季报丨调控之下新房市场进入降温通道

核心结论

2017年起房地产已经进入无效率增长阶段，市场成交金额的增长主要来自于价格上涨而非成交量的增长，说明市场需求并未明显提升。2020年房地产的超预期繁荣，本质上来自利差和价差带来的套利需求，房价上涨是在宽松流动性之下的短期应激反应。但房价与租金背离加大，加剧房地产资产泡沫化，这显然不可持续。

当前中央政策意志正在引导地方政府转变，倒逼地方政府降低对房地产的依赖。调控手段逐步管住信贷、土地、房企以及购房者的投资行为，同时货币政策转向、定向加息窗口已经开启，这些都代表着房地产市场的资本红利时代结束。在此背景下，一季度的市场成交量见顶，本轮上行周期结束，二季度及下半年市场将处于向下调整阶段。

2021年一季度，“房住不炒”的总基调不变，各地调控密政策集出台，覆盖金融信贷、土地出让、新房、二手房市场等各个领域，房地产市场环境发生显著变化，如何理解2021年政策的变与不变，2021年房地产市场将呈现怎样的走势？

疫情下的逆周期调节，中止市场自2017年来的向下调整

2020年新房销售达到17万亿，在上半年疫情的冲击影响之下再创历史新高。实际上，2017年以来，新房销售面积同比增速从2016年的22%持续回落到2%左右，销售额增速从36%下降到2020年的11%左右，市场已经进入无效率增长阶段，GMV增长主要来自于价格上涨而非成交量的增长，也就是说市场需求并没有明显提升。二手房市场也呈现相同特征，2020年全国二手房成交套数基本没有增长，但价格上涨7%，带动GMV增长8%。此外2020年房价上涨的城市主要是一线和核心二线城市，并非普遍上涨 。

2020年房地产的超预期繁荣，本质上来自利差和价差带来的套利需求，房价上涨是在宽松流动性之下的短期应激反应。在金融利差下，原本用于支持实体经济的经营贷资金转进楼市；在新房限价下，价差刺激部分投机需求入市。其结果是，房价为代表的资产价格上涨与租金为代表的消费价格背离加大，加剧了房地产资产泡沫化。房价过快上涨会导致后来的消费者越来越难以进入市场，这显然是不可持续的。

所以，如果2020年没有发生疫情，没有疫情下采取的逆周期调节，2020年市场将延续2017年以来向下调整的态势。

调控加强及金融市场收紧，市场转换的拐点到来

房地产市场的起伏波动是中央政府（中央银行）、地方政府、商业银行、房企、居民等参与主体博弈的结果。中央政府要保证宏观经济平稳增长，不出现系统性金融危机。地方政府则希望地价、房价上涨，保证城市建设的资金来源。当经济增长出现较大问题时，中央和地方形成合力，逆周期宏观调节政策让房地产受益最大。

过去多年的调控经验似乎表明，但凡经济增长遇到困难，政府就会刺激购房，通过房地产市场拉动经济增长和财政收入。但2017年以来的政策表明，这一政策惯性已经失效。自从2016年中央经济会议首提“房住不炒”，到疫情之后的政策定力，货币政策并未主动刺激房地产市场。

核心原因是，今天房地产、金融和实体经济不平衡的问题已经成为宏观挑战，住房的重心从重增长转向重民生保障和防范风险。因此，即便2020年出现了史无前例的新冠疫情，但中央对房地产的调控政策依然保持定力。

尽管中央和地方在短期目标上可能存在某些程度上的不一致，但中央的政策意志正在引导地方政府转变，并且，政策手段正在从过去的短期行政方式转向以经济、法律手段为主的长效机制，将调控的责任下压到城市，从主观和渠道两方面，倒逼地方政府摆脱对房地产的依赖。从去年8月到今年2月，短短半年的时间出台三道红线、房地产贷款集中度管理、土地集中出让等宏观审慎的调控手段。这些政策正在对市场发挥效果。

具体来看：

第一，管住信贷，房价上涨与信贷扩张相互促进的循环被切断

银行信贷规模将逐步趋紧。信贷增长是房地产市场过度繁荣的重要原因。因此，管住银行房地产贷款规模总额，便能对房地产市场釜底抽薪。“房地产贷款集中度管理”为所有银行设置房地产贷款占比上限，各档银行均不同程度的超出上限而面临整改。3月下旬以来，银行相继公布2020年年报，虽然六大行房地产贷款占比均达标，但建设银行和中国银行已经逼近40%的标准线，此外建设银行、邮储银行、招商银行、中信银行、兴业银行等二档银行及位于三档的中小银行的个人住房贷款占比碰触红线。

央行数据显示，一季度居民部门新增中长期贷款创下近10余年单季度最高水平，比2019年、2020年同期分别提高4成、5成以上；同时该指标在新增贷款总量中占比26%，超过2019年同期2个百分点。一季度的信贷投放规模存在挤压二季度及下半年额度的可能，贷款集中度管理的约束之下，银行对于涉房贷款的投放将更趋严格谨慎，涉房贷款规模趋紧。

投资者利用贷款利差的投资路径被堵死。今年1月起一线城市严查违规经营贷，3月底银保监会、住建部、央行三部委联合下发通知，严查经营贷违规流入楼市，并在全国范围内进行专项排查。对于情节严重、数额巨大的违法违规行为将从“行政管理”上升至“司法介入”，将对各类违规行为给予根本性打击。经过严查经营贷事件，未来对购房资金穿透式监管的能力将进一步提高。

第二，管住土地，地价、房价螺旋式上升的路径被阻断

过去地方政府对于土地供给有绝对的垄断权，土地财政需求下，地价存在上涨动力，“面粉贵过面包”的戏码不断，地价贵势必推动房价涨。土地“两集中”后将改变房地产市场原有的运行机制，加大土地供应数量，提升土地供应透明度，减少地方政府对土地市场“饥饿营销”，从而切断地价上涨与房价上涨的正循环。土地集中供应也会带来新房市场的集中预售开盘，形成价格竞争，减弱房价上涨动力。

截至目前，22个重点城市中已有14个城市公布年内的集中供地计划，5月开始地块集中成交，政策对市场的影响将逐步显现。

新政出台后，房企转战非重点城市，带动非重点城市土拍市场热度提高。例如一季度西安全市溢价率高达53%，创2016年以来历史新高。西安的市场热度已经引发调控收紧，未来土地供应将实行两集中政策。此外，房企转向长三角、珠三角区域的三四线城市，一季度三四线城市溢价率提高至20%以上，接近2019年二季度的高点，蚌埠、丽江溢价率超过100%。特别是拿地热度向三四线城市县域下沉，如金华下属的义乌、永康等，此类城市已及时出台调控收紧政策。由此看来，政策调控紧随市场变化及时调整，未来市场出现明显波动三四线城市也将成为调控重点。

第三，管住房企，高周转模式带来的规模增长红利消失

“三道红线”意味着对房企融资进行分类管控，短期压降房企金融杠杆水平，长期引导房企从高周转、高杠杆模式转型。多数房企面临不同程度的融资限制，拿地受到制约，并且偿债压力加大、偿债能力降低。三道红线出台以来，房企采取了降价促销、减少拿地、出售资产等行为，但债务违约、破产重组的企业案例不断增加。2021年对于房企而言是债券到期的高峰年，到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关；且根据3-5年的发债周期，未来3-5年债务违约风波难免继续发酵。

根据房企2020年财报的披露情况，多数房企实现降档，绿档房企数量增多，但这种降档多是通过减少拿地、控制负债、降低权益占比等方式实现。为了实现短期快速降档，房企牺牲了一定的长期发展优势，如个别房企虽然实现降档但遭遇评级下降、融资成本进一步增加。长期来看，房企的降档之路仍任重道远。

第四，管住投资投机行为，套利需求减弱

2021年以来，在以往限购、限贷、限售等政策的基础上，热点城市调控政策持续打补丁，今年以来出台调控政策累计超过150次。调控政策随市场热度由一线城市向二三线城市转移，且调控更精准、更及时。今年两会政府工作报告再次强调，解决好大城市住房突出问题，表明热点大中城市的房地产调控常态化，一旦市场出现过热或者前期调控政策效果不明显，都会引发调控进一步收紧。

一、二手价差套利的路径被堵。今年的调控特征之一是调控范畴由新房市场扩展到二手房市场，如深圳的二手房指导价出台，成都、西安等跟进；北京、上海、广州、东莞、合肥等多数城市加强二手房挂牌价、成交价信息等监管；上海、杭州、合肥等城市限购范围扩展到二手房（包含法拍房）。以及学区房被重点调控，上海市重点高中名额分配到区到校，合肥学区房学位名额锁定年限等。从市场反馈看，深圳二手房指导价出台后，二手房成交量跌入低谷，成交量较新政前下降7成，市场景气度由75的高位降低50左右，二手房价格指数基本止涨，市场预期持续调整。

第五，货币政策正在发生转向，定向加息窗口开启

从全球环境来看，随着疫情在全球区域缓和以及疫苗大面积接种，各国对于经济恢复增长的乐观预期不断增强，这使得各国无风险利率出现不同程度的上升，各类金融资产定价利率有同步趋升的压力。房贷利率也存在上升的趋势。美国十年国债利率上行，已经对新兴经济体的货币体系造成冲击。未来，美联储加息行为也将对中国的利率水平造成一定的影响。

今年以来，部分银行已经上浮贷款利率，收紧贷款额度，房贷周期延长。3月贝壳研究院监测的60城平均首套、二套房贷利率较去年底分别累计提高了6、7个基点，平均放款较去年底延长了5天。在房地产信贷环境收紧下，未来购房利率提高是相对确定的趋势。

调控加强和金融市场收紧下，2021年一季度市场成交见顶，根据贝壳研究院数据，贝壳50城二手房成交量3月中达到历史高点，3月下旬以来周度成交量保持向下波动调整的走势；从市场预期看，各线城市贝壳二手房景气度指数均回落。可见，2020年以来房地产市场上行周期在今年一季度结束，预计二季度及下半年房地产市场整体处于向下调整阶段。

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