核心结论：

2021年一季度66城新房市场保持活跃度，成交量同比2019年同期仍有较大涨幅。尤其一线城市2021年开局市场活跃度延续2020年年底的集中放量势头，备受瞩目，从而引发新一轮的调控热潮。调控之下一二线城市新房市场增速快速回调，调控效果显著。除此之外，厦门、南京等城市在人才安居政策、城市吸引力足够的情况下，保持较高活跃度。

一、 一季度市场热度延续，但在调控下市场释放降温走稳信号

一季度66城新房市场增速略有收窄。由于2020年疫情导致售楼处封闭，影响2020年2月成交量基数，因此，贝壳研究院数据显示，2021年一季度66城新房成交量数据同比增幅较大，增长将近一倍，与2019年同期相比，增幅亦达到40%。2021年一季度各地集中供应推盘，带动成交量快速回暖，但从月度数据来看，在各地加码调控，特别是对于“经营贷”违规进行全面排查、全面遏制房价过快上涨的过程中，成交套数和面积同比2019年同期增速逐月放缓。随着调控政策的持续，市场热度将逐渐回归平稳状态。

图：2019年至今66座大中城市合计季度成交套数与累计同比

数据来源：贝壳研究院

图：2019年至今66座大中城市合计月度成交套数与累计同比

数据来源：贝壳研究院

图：2019年至今66座大中城市合计季度成交面积与累计同比

数据来源：贝壳研究院

图：2019年至今66座大中城市合计月度成交面积与累计同比

数据来源：贝壳研究院

二、 调控初见成效，一二线城市成交量增速快速回调

与2019年一季度相比，一线城市新房成交套数增长58.5%，二线城市则为32.6%，三四线城市则为43.8%。从月度数据看，一线城市3月成交面积同比2019年3月增速回调17.3个百分点，二线城市回调7.4个百分点，而三四线城市增涨5.3个百分点，可见虽然一线城市一季度同比增速最快，但在调控之下回调速度亦最快，三四线城市中核心城市拉动三四线城市整体成交量增速保持上涨。

图：2021年一季度66座大中城市合计季度成交套数与2019年同比

数据来源：贝壳研究院

图：2021年一季度66座大中城市合计季度成交面积与2019年同比

数据来源：贝壳研究院

图：2019年至今66座大中城市中一线城市月度成交面积及累计同比

数据来源：贝壳研究院

图：2019年至今66座大中城市中二线城市月度成交面积及累计同比

数据来源：贝壳研究院

图：2019年至今66座大中城市中三四线城市月度成交面积及累计同比

数据来源：贝壳研究院

三、 深圳等调控加码城市单月新房成交面积走稳

一线城市新房成交活跃度全面走稳，深圳调控全面加码后市场逐渐降温。深圳调控从严后3月新房单月成交面积不及1月，但同比2019年一季度成交面积增长43.3%。其他城市新房成交面积累计同比逐渐收窄。

表：2021年一季度一线城市新房市场累计成交情况

来源：贝壳研究院整理

图：2019年至今一线城市月度成交面积

数据来源：贝壳研究院

二线城市中，杭州、南京、厦门、宁波等全国重点区域的强二线城市2021年一季度的成交面积同比2019年一季度的数据，均有0.8-2.3倍以上的增长，其中厦门人才安居政策较为完善、南京城市吸引力增强，从而两座城市市场需求较为旺盛、增速最大。未来市场不断向核心城市聚焦的情况下，叠加区域规划利好，二线及强三线城市将成为拉动整体市场增长的重要动力，但城市分化亦将越发明显。

表：2021年2月二线城市新房市场成交累计情况

来源：贝壳研究院整理

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