我国长租房商业模式梳理：三种模式探索创新及其挑战

近年来，住房租赁市场规范化、专业化发展的进程逐步加快。作为实现“住有所居”的有效解决方案，长租房成为越来越多人的选择，长租房行业也在摸索更成熟的模式。

本文从分散式长租房、集中式住房租赁与集体土地租赁住房三个层面系统梳理近年来我国长租房商业模式的特点和创新趋势，并基于其面临的挑战，针对性提出发展建议。

（一）分散式长租房的模式探索

基于我国住房发展的现状，分散式租赁是我国长租房的主流供给模式。分散式住房租赁运营模式主要有托管模式与包租模式两种。

图：分散式包租商业模式

资料来源：贝壳研究

托管模式下企业为分散式住宅房东提供出房、日常管理、租务等日常运营管理工作，企业主要收取租房委托管理服务费，房东获得全部的租金收入，托管方对于房屋是否租出去以及空置期不承担责任，房源空置期没有租金刚性兑付。包租模式下，机构对出租房源进行重新装修、设计，配置基本家电家具，并且承诺签约期限内可以持续获得固定租金/半固定租金收入，同时提供出房、日常管理、租务等日常运营管理工作。包租模式里，企业主要的盈利来源为租金差，租金差的来源一般有三类：

（1）分租合租带来的房源坪效增加；

（2）装修带来的房屋品质升级租金溢价；

（3）提高出房效率获得空置期租金收入。

在实践中，包租模式根据装修的程度又可以分为中资产和轻资产两种。中资产前期投入的装修成本更高，由此可能产生租金溢价更高。轻美化的优势是改造成本较低，但租金增值空间低。另外，分散式住房租赁模式中出现了一种新的“租赁置换”模式，针对工作集聚地周边区位好、租赁需求高的一类老旧小区实施的一种“改造+运营”相结合的城市更新模式，这种模式下企业长期包租下房东自有住房通过提前支付长期周期租金，让其在市场上其他地区租房，企业整合小区内分散式房源改造后出租、赚取租金差。

图：老旧小区“租赁置换”模式

资料来源：贝壳研究院

目前分散式长租房模式主要面临：房源来源合法性、行业长期存在大量从业不规范的职业“二房东”、租客权益保障长期缺乏，房东不重视租后义务的履行，进而对托管服务的认可程度不高三个问题。未来随着明确分散式长租房房源出租的合法标准，政府加强住房租赁管理行业生态管理、加强租客权益保护，未来分散式长租房商业模式成长空间很大。

（二）集中式住房租赁模式的创新实践

集中式租赁住房是指具备一定规模、实行整体运营并集中管理、用于出租的居住性用房。集中式租赁住房从物业来源可以分为新建和存量改造两类，由于新建周期长，目前市场中的集中式长租公寓大部分都是采用存量改造的方式，目前改造比较多的是城中村、城市闲置商办酒店等，从产品定位上，分为To C的青年与白领公寓，To B的企业员工宿舍模式。

存量资源改造集中式公寓本质上是通过对原有物业类型、物业用途做重新装修、重新定位，通过包租长期运营的方式获得更高的租金收益，实现盈利，通过拓展社区商业运营、To B端其他服务收入（企业人力管理服务）增加收入与盈利来源。值得注意的是，集中式租赁住房项目的租赁人口居住密度与社区商业运营坪效直接相关，项目整体容积率达到4左右是支撑形成社区商业圈的关键因素。

图：存量改造租赁住房项目的一般步骤

资料来源：贝壳研究院

集中式租赁模式前期投入成本高、融资成本高、融资渠道窄，税收成本高，此外，租赁需求的多样性、运营管理的复杂性、租赁市场的波动性都是制约集中式住房租赁模式发展的原因，业务盈利性不高，未来集中式住房租赁的发展迫切需要降低运营成本相关的政策支持。

（三）集体土地租赁住房模式的创新实践

集体土地建设租赁住房（简称“集租房”）能够有效盘活农村集体用地，为乡镇居民提供固定收益及分红，扩大乡村居民的财产性收入来源，同时为新建租赁住房大社区提供了相对低价的土地供给。集租房项目有望成为我国建立租购并举住房体系的重要方式。

现阶段，根据村集体与开发商的合作模式不同，在新建集租房领域实践中总结出了四种主要模式，分别是村集体自主开发、经营权合作、使用权入股合作、入市出让等。其中村集体自住开发模式下村集体可获得利润空间最高，入市出让模式中开发商可获得的项目开发自主权最大，开发商可获得利润空间最大。由于集体土地入市出让受政策试点范围所限，目前集租房项目多是村集体与开发商以经营权合作与使用权入股的方式合作开发运营。

集租房的建设主要面临四大挑战，包括供需关系匹配、规划指标占用、市政设施配套、地上物拆迁。从企业的角度来说，参与集体土地租赁住房项目也面临很多不确定性风险，导致目前集租房项目推进较为困难。未来政策可从规划指标倾斜、明确产权主体分割核发土地使用权证、改善开发用地条件等促进集租房项目落地。