限购,是时候变革了

贝壳研究院贝壳研究院2022-09-19 17:35:14
分类:政策研究
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2010年4月,为遏制房价快速上涨势头,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),提出“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”,限购成为房地产调控手段登上历史舞台。这十多年来,尽管限购饱受争议,但对于控制市场过热立竿见影,“临时性措施”成为各地调控的常态化标配。


在房地产陷入流动性危机的2022年,我们绝不能重走刺激的老路,而应当抓住时机推进制度改革,把过去想改不敢改的东西落实到位。房地产限购,已经到了不得不调整的时候。


应当客观承认,限购是历史特定阶段的必要措施。在我国快速城镇化时期,住房供给速度跟不上需求增长速度,大城市因为供需缺口较大而出现房价快速上涨,诱发了一定的投机行为。


这个时候,限制购买房屋数量、限制外地炒房,是防止投机需求挤出自住需求的必要手段,保护中低收入家庭尽可能少受到投机群体过度竞争的影响。历次限购后的市场表现证明,限购对抑制过度投机、延缓房价上涨速度起到了重要作用。


但是,限购作为地方行政干预手段,只是短期缓解市场热度的权宜之计,并没有从根本上解决住房供需矛盾。限购干预在给市场迅速降温的同时,也对市场造成扭曲,导致市场效率以及整体社会福利的损失。


首先,限购扭曲市场机制使得供求信号失灵。限购政策在短期人为改变了需求曲线,强化了消费者对房价上涨的预期,价格信号失真误导市场主体理性决策。其次,限购导致合理需求积压。限购只是将需求延后一段时期,并没有引发供给增加,往往带来积压需求在条件改变后集中爆发,加剧市场波动幅度。第三,限购也引发了各种违规操作,如通过假离婚等方式达到资质要求。因此,限购是一项短期行政性举措,与房地产长效机制方向相悖。


与过去相比,限购的环境发生了不可逆的变化,供给不足不再是主要矛盾,房价快速上涨压力减弱,限购失去了必要性。当前我国房地产市场正在从中高速增长转向中低速增长的平台期,住房已由过去的供不应求转向整体供需平衡,部分区域供过于求,房价上涨并不主要是供给不足导致。


2017年以来,我国大城市房价总体涨幅趋稳,过去两年房价进入下行调整通道,投机性需求基本灭迹,限购的基础环境不再。未来我们更重要的是强化供给侧改革,提高住房品质,这些都不是通过限购实现的。因此,在完成了阶段性历史使命后,限购应该退出,让市场发挥主导调节作用。


目前大部分城市已经取消了限购,部分城市放宽了限购的条件或区域,还有少数城市因为担心价格反弹维持限购。监测数据显示,今年以来取消或放宽限购的城市或者区域的房价并没有出现价格反弹。


事实上,近年房价快涨的核心推动因素是金融杠杆效应,并非购房数量的多少。只要从金融端控制住过度加杠杆的源头,管好信贷资金投放,居民以自有资金和合理借贷做出的理性消费决策,与“房住不炒”的原则相一致。房地产与金融关系密切,管好房价根本上是管好房地产金融。我国金融无论是短期还是长期趋势上都已经进入降杠杆的通道,加上人口数量结构的变化,未来房价都不具备快速上涨的基础。放开限购,同时控制好金融杠杆,就不会引发价格大涨。


综上,房地产限购的基础环境和必要性都发生了巨大变化,在当前长短期矛盾叠加的时机,取消行政限购措施不仅可行而且必要。


全面优化限购政策,从限制购买套数到调整信贷成本。除四个供需矛盾较大的一线城市之外,其他城市全面取消居民购房限制。一线城市可缩小限购区域和限购范围,放开非核心区域、放开高端产品限制。要优化改善型换房需求的贷款资质认定标准,取消“认房又认贷”,“卖一买一”按首套标准。


当城市出现房价过热,金融部门采取定向提高房贷利率加点的方式调节信贷成本。明确由地方金融管理部门房地产市场调控的主体责任。严格审查购房者资金来源,坚决遏制惩处违规使用经营贷、过桥贷等资金用于投机炒房。


鼓励购房者“购房出租”增加租赁房源。对于新增购房用于出租的房源,可对应放开购房限制;对于居民已持有的存量闲置房源,只要用于租房登记出租,可获得新增购房资格。以“购房出租”推进“租购并举”,全面打通新房、二手房、租赁住房市场通道,实现去化增量、盘活存量、增加租赁房源供给,既能更好满足改善群体的需求,又能更好解决好新市民、青年人住房问题。“购房出租”不仅不违背房住不炒精神,而且也是实现租购并举住房体系、落实房地产长效机制的制度创新。

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