新一轮定向降息来临，市场会有什么变化？

1. 为什么要有这一轮“定向降息”？

前几次贷款利率下调的市场效果不及预期，市场仍然惯性下滑。以二手房为例，8月、9月贝壳重点50城二手房交易量环比都还在下降，房价也保持总体下跌的势头。这个时候对房地产采取阶段性定向降息，是贯彻落实中央“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”的措施。

2. 这一轮定向降息有什么特点？

一是阶段性。降息窗口期只到年底，能够避免市场陷入无休止的观望，加速消费者决策。

二是与房价挂钩，只有房价3个月连续下跌的城市才能够降息。目前来看，这些城市是安庆、包头、北海、常德、大理、大连、贵阳、桂林、哈尔滨、济宁、昆明、兰州、泸州、秦皇岛、泉州、石家庄、天津、温州、武汉、襄阳、宜昌、岳阳、湛江。与房价涨幅挂钩的利率动态调节机制，有利于稳定房价，不出现大起大落。

3. 这次定向降息会对市场产生多大的效果？

（1）预计符合条件的城市会一步到位，将房贷利率下调到最低水平。只有一步到位，而不是挤牙膏式的下降才对市场产生最大的作用。据调查，目前这些城市基本执行的是4.1%（LPR-20）的下限水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7左右的水平。房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。

（2）房贷利率下调理论上会促进购房消费需求。但是要注意两方面的因素：一是这些城市中大多数城市住房自有率比较高，首次购房需求少；二是房企经营困难尚未真正扭转，消费者对烂尾的风险有担忧。

放宽首套房利率下限，如果能够加速市场流通，会对房企去化回款有帮助，也要看政策的效果。

4. 未来政策还会有什么动向？

考虑到市场预期低迷的原因，货币政策的传导机制受限。为了能发挥降息的作用，需要从两方面进一步打通：

一是扩大对改善性购房需求的融资支持。不只是对首次购房群体，也要降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率。这是符合二三线城市住房消费实际的必要举措。如果定向降息的效果不佳，未来不排除会进一步放宽二套房贷款利率。

二是降低房企的融资成本，提高房企融资能力。尽管平均贷款成本下降，但房地产企业尤其是民营房企实际贷款成本仍然偏高，银行和债券市场都对民营房企谨慎贷款。预计政府会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。