发挥结构性杠杆作用，租购并举促进良性循环

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当前的困境与风险：四个不循环

中央提出要促进房地产市场良性循环。当前房地产市场存在四个“不循环”：

一是市场和行业不循环。房企风险不解除，居民不敢买房；居民不买房，房企也难以走出困局。

二是新房和二手房不循环。二手房卖不动，新房没人买；新房不敢买，也就没人卖二手房。

三是刚需和改善不循环。刚需群体难以入市，改善需求换不动；改善需求换不动，也没有房子满足刚需。

四是租的市场和购的市场不循环。交易市场房子卖不掉，不能产生资金回报；房企没钱盖保租房，租赁市场发展不起来，刚需群体更难进入购房市场。

过去房地产调控工具难以应对这四个死结。经济下行，就业压力增大，未来预期收入减少，中等收入群体举债意愿和能力下降。同时，居民杠杆水平上涨快于收入增长。这个时候如果再实行宽松的货币信贷政策刺激需求，会导致债务风险进一步加大。当家庭债务增加不能带来经济有效率的增长，家庭收入无法支撑债务和利息的支付，这将导致家庭债务通缩，缩减开支，经济增长进一步承压，就业机会更少、家庭收入同步降低，陷入通缩的负循环。

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利用结构性杠杆，促进租购并举的新思路

归根到底，房地产市场走向良性循环和租购并举需要靠资金注入。靠中低收入群体加杠杆不可行，关键是要发挥富裕群体的带动作用，让富裕群体有条件购买来激活需求。

英国的经验可以参照借鉴。受到利率上升、汇率崩塌和失业率增加等因素影响，1989-1995年英国房地产市场进入了衰退时期，长期租金管制也导致了租赁市场房源供给短缺。英国政府为了刺激低迷的房地产市场，解决英国青年租房难的问题，推出了对购房出租的“Buy to Let”（简称BTL政策）创新的贷款产品，促进了近乎消灭的租赁市场再次复苏。BTL的资金来源于房东自有房屋的再抵押，要求该贷款购买的房屋需要以签署短期租约的方式作为社会租房出租。房屋的租期最长2年，最短6个月。贷款额度取决于租金收入，贷款额度通常不超过房产价值的75%，利率水平一般比自住房屋高0.25%左右。如果业主能证明贷款是用于购买出租物业，仍有资格获得贷款利息扣除所得税优惠。英国推出BTL政策后，增加了租赁住房的供给，低迷的房地产市场交易量也呈现增加态势。

富裕群体的住房需求仍然有空间，但是富裕家庭通常受到限制购买政策的制约。以北京为例，对于已拥有1套住房的本市户籍居民家庭和持有本市有效居住证明、在本市没拥有住房，且连续60个月(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭限购1套住房。对于已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及无法提供本市有效居住证明和连续60个月(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。在信贷政策上，夫妻任意一方在全国任意地有房贷记录，或在北京有房，均判定为二套房，首套普宅首付不低于35%，二套普宅不低于60%。考虑到二手房的评估折扣，购买二套房几乎需要全款。

在住房供不应求阶段，为了防止价格过快上涨，行政性管制将一些外地的、已经拥有住房的购房者排除在市场之外。当前市场形势发生了巨大的变化，住房供不应求的局面已经得到改善，防止资产快速收缩成为首要目标。我们要在坚持“房住不炒”的前提下，准确把握“租购并举”的本质含义，既要解决当前市场需求不足的问题，又能实现租购并举结构转型。

具体方法是：有序取消限购政策，允许多套房家庭在条件下购买多套住房，贷款首付比例在宏观审慎的原则下由银行竞争决定。这些条件是：购买后5-10年纳入保障性租赁住房管理，约定租金涨幅不能超过一定的幅度。

这一思路的可行性是：（1）富裕家庭杠杆水平比较低。过去我们实施的差异化信贷政策抑制了富裕家庭购房加杠杆的空间，二套房或改善型住房贷款比例低，贷款成数低，这些群体的资产负债表更为稳健、信用更高。（2）房地产投资的价值仍在。尽管近年来房屋资产收益率有所下降，但相对于其他投资渠道而言，房屋仍然是比较好的投资品。这一点尤其是在通胀上升的环境中更为明显。（3）政府能够通过信息平台对保租房的出租进行精准的管理。

这一思路可能的副作用在于，取消限购会导致需求增加，房屋供不应求的城市会出现价格上涨。但上涨并不会成为主要问题：（1）购买5-10年的锁定期并不会吸引大量短期投资需求；（2）只要保障性租赁房源充足，市场化房价上涨不会影响租赁人群。

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