分钟城系列丨地铁房研究北京篇：150分钟实现全站点覆盖

前言

地铁，作为城市交通的重要组成部分之一，也是重要的配套所需，人们在择居时，往往会把是否靠近地铁站点作为重要的参考因素。如果以运营里程计算，截至2019年12月北京地铁已是世界上规模第一大的城市地铁系统，因此，我们以北京为研究样本，不完全统计分析了22条线路，329个地铁站点及2650个社区（距离地铁直线距离1公里内的住宅，以下统称“地铁房”，其他为“非地铁房”），试图去诠释地铁的魅力所在。

根据贝壳研究院“分钟城”项目所做调研显示，约79.7%的受调人群认为交通是其选择小区时最关注的因素。所谓“分钟城”，即以家为中心，在适合城市的步行时长范围内，满足人们日常生活一切之需，例如家庭、商店、娱乐、教育和医疗等，而对于是 15 分钟城市、10 分钟城市或者5分钟城市可以具体对待；同时，“分钟城”始终强调人们对于城市美好居住生活的可获得感， 研究“人”的生活状态及由此引起的生活圈互动需求，努力完善需求满足。

一、全站点覆盖时长为150分钟

截至2021年8月，北京地铁共有24条运营线路（包括19条地铁线路、1条中低速磁浮交通线路、2条现代有轨电车线路和2条机场轨道），组成覆盖北京市12个市辖区和河北省廊坊市广阳区、拥有428座运营车站、总长727公里运营线路的轨道交通系统。

我们以热门通勤站点西直门、西二旗，以及“地铁最后一站”潞城、石厂及昌平西山口等为出发点，其他地铁站点为终点，计算每隔15分钟的站点覆盖率（通勤时长内可达站点与总站点数量的百分比）。

研究发现，除了望京、昌平西山口，其他站点的150分钟站点覆盖率已达到100%，也就是说，两个半小时内可以达到北京所有站点（标注：计算不包括换乘时长）。

以国贸站点为例，我们测算了每隔10分钟的站点覆盖情况，可见，40分钟内，即可覆盖过半的地铁站点，120分钟即可覆盖全部站点。

二、地铁房溢价约26.7%

地铁作为城市的动脉之一，除了通勤作用，也对沿线住宅产生溢价效应。为了验证地铁对房价的影响，我们统计了北京、上海、深圳等21个拥有地铁的城市，提取半年内的成交价格，将地铁房和非地铁房进行成对计算t-检验，结果显示，一线城市地铁房的价格明显更高，差异显著。

其中，根据贝壳研究院整理数据发现，北京地铁房成交价格指数比非地铁房高出26.7%。以五环为分界线，价格区分明显，中心城区凭借着地理优势和丰富的资源，价格明显高于周边。主城区中，北部站点价格指数（对成交均价进行归一化处理，使取值在0-100之间）普遍高于南部，西部普遍高于东部。

若是按线路来分，成交均价TOP3分别是2号线、4号线和西郊线。

2号线和4号线均价高的地方主要集中在核心区。宣武门、前门、灵境胡同及西四等这几个站点均价高，主要是因为地理位置优越，资源丰富，以及有四合院等多重因素影响所致。而西郊线主要是因为地铁沿线多山，环境好，质量佳，吸引了很多高圈层文化的人置业，尤其是巴沟的万柳商圈。

三、地铁房可以聚成3大类

消费者除了关注地铁通勤情况外，周边配套、楼盘品质、环境宜居度等等也是主要的考量因素。

我们就从社区服务完善性、居住舒适性及环境宜居性三点出发，根据优先级，对地铁房进行了系统聚类分析，分成了三种：服务完善、居住舒适及环境宜居型，如图所示。

测算发现，北京中心城区的地铁房配套丰富，吃喝玩乐一应俱全，偏向“服务完善”型；城区周边社区多为新型社区，楼龄新，户型设计年轻化，居住舒适性较高，偏向“居住舒适”型。而其地铁房，原生态景观居多，空气也更优质，环境宜居指数较高。（标注：社区服务完善性衡量指标为社区1公里范围内餐饮店酒店、购物场所、生活服务设施、休闲娱乐设施、教育培训机构、丽人、医疗机构、运动健身场所等数量分布情况；居住舒适性衡量指标为社区绿化率、车位配比率、容积率、楼龄等因素；环境宜居性衡量指标为社区周边公园数量）

结语：通过以上分析，可以发现，目前北京地铁实现全站点通勤的时长约为150分钟。而随着北京地铁的大规模建设，预计到2025年，北京轨道交通运营里程预计达到1600公里，全站点通勤时长会进一步缩短，通勤效率也会进一步提升。地铁对沿线住宅具有较明显的溢价效应，以北京为例，地铁房比非地铁房房价高出26.7%，随着地铁站点的不断开通，溢价影响的范围也会相应扩大。分线路来看，北京地铁2号线的地铁房均价最高，而从区域分布来看，地铁房的价格分布特点与北京市住宅的整体分布特点相符。我们同时对北京地铁沿线住宅进行了聚类分析，发现，主城区基础服务设施相对完善，四环内地铁房居住舒适度较高，而郊区基础服务设施仍有待完善。

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