房企融资月报丨1-2月发债规模降幅持续扩大，波动性预期增强，偿债压力倍增

受春节假期影响，房企2021年2月发债规模大幅减少至480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。境内外房地产调控政策、通胀预期以及美元债利率上行等外部因素均增加2月债市波动性，且维持短期波动性预期。房企融资需求维持高位，债市呈现融资成本短期易升难降、发债周期缩短等特征，房企偿债压力倍增。

一、周期融资观察

1、整体规模：融资新规政策持续影响债市下行预期，累计发债规模降幅进一步扩大

根据贝壳研究院统计，2021年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月（3.5%）持续扩大，今年前2月融资规模较2019年同期融增长27.4%。整体债市表现不振，房地产调控继续影响债市下行预期持续。

图1：2011年至2021年1-2月房企债券融资规模

数据来源：wind，贝壳研究院整理

2、结构分析：境内发行规模近5年首次反超境外，境外3月波动性预期增强

1-2月境内债券规模占比53%，较2020年同期上升17个百分点。2021年开年，境内资金面平稳，货币政策中性，境内债市发行规模占比近5年内首次反超境外发行规模。境外方面，受到通胀预期影响，美元债剧烈波动，不确定性增加。2月尾周美元债利率快速上行引发市场关注，将增加3月境外债券市场波动性。

图2：2011-2021年1-2月房企债券融资结构

数据来源：wind，贝壳研究院整理

二、当期融资观察

1、当月规模及结构：春节假期影响下2月发债低迷，境内债成主导

整体数据：2021年2月单月受春节假期影响，交易日减少。境内外债券融资共发行46笔，较上月减少88笔，发行规模折合人民币约480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。

结构分析：2月境外融资共发行12笔，融资规模约204亿元人民币，环比减少73.8%，同比减少21.5%。2月境内债券共发行34笔，发行规模约276亿元，环比减少66.0%，同比减少33.2%，主要受春节假期影响。境内债券发行规模占比约57.5%，较上月提升降6.5个百分点，成为2月发债主导。

趋势分析：除春节假期影响外，境内房地产调控政策与境外通胀预期、美元债利率上行等因素均增加2月整体债市的波动性。同时，境内实体经济回暖，实体企业融资需求旺盛，将影响资本流入房地产企业的规模；集中供地的政策出台后，房企融资需求将进步一加剧，房企融资难度恐将再度升级。

图3：近18个月房企债券融资规模

数据来源：wind，贝壳研究院整理

2、票面利率：境内融资需求旺盛，票面利率易升难降，企业融资成本分化加剧

2月境内债券融资票面利率中位数为4.75%，较上月增加0.18个百分点，同比上升30.5%，境内供地“两集中”政策叠加实力经济复苏态势，预计融资需求维持高位，票面利率短期易升难降。

境外债券融资票面利率中位数为6.00%，较上月下降0.35个百分点，主要受到中国海外宏洋单支超低利率债券发行影响，其票面利率仅2.45%，远低于行业均值，同期发行的阳光100债券票面利率为12.0%。房企境外融资成本分化程度远超境内。

图4：近18个月房企境内债券融资票面利率

数据来源：wind，贝壳研究院整理

图5：近18个月房企境外债券融资票面利率

数据来源：wind，贝壳研究院整理

3、发行期限：境内外债市在不同诱因下，均呈现发行期限缩短特征

2月境内融资债券发行期限下降，境内债券融资发行平均期限为2.7年，较上月减少约1.1年。2月境外券融资剔除一笔中国金茂发行期限58年的永续债后，发行平均期限为3.0年，较上月减少0.7年。境内债市需求旺盛，市场预期活跃与境外债市不确定预期，促使境内外近期债券发行期限缩短。

图6：近18个月房企债券融资发行期限

数据来源：wind，贝壳研究院整理

4、到期债务：新增发债规模不及到期债务规模已成新常态，房企偿债压力倍增

2021年2月境内外债券融资到期债务规模约768亿元，环比下降46.9%，同比增加183.4%。融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态，今年3月为上半年偿债高峰，偿债规模预计将达1479亿元，房企偿债压力倍增。

图7：近18个月房企债券融资发行与到期规模走势

数据来源：wind，贝壳研究院整理

附：融资排行榜（参考）

表：2021年1-2月房企融资【总额】TOP50 （CNY）

数据来源：wind，贝壳研究院整理

*统计数据截至2021年2月28日18:00

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