房企融资月报丨11月优质发债主体拉动境内融资， 房地产融资市场呈现结构性修复

核心结论

1、2021年1-11月累计发债8466亿元，规模同比下降19%，较2020年同期减少1990亿元。

2、政府端积极信号显效，境内融资规模环比修复性上涨。

3、境内债市由优质发债主体主导的结构性影响，发债利率下降，发债期限延长。

4、宽信用预期下，多家房企到期债务获展期，部分房企资金流动性压力得到阶段性缓解。预计12月房企到期债务规模800亿元，房企偿债仍呈高压。

一、周期融资观察

1、2021年1-11月房企累计发债8466亿元，预计2021年发债规模跌落万亿

根据贝壳研究院统计，2021年1-11月房企境内外债券融资累计约8466亿元，较2020年同期下降19%，金额规模减少1990亿元。前10月累计发债规模占比2020年全年约70%，临近年末，根据当前债券市场趋势，预计2021年发债规模将回落至万亿元之下。

2、前11月境内债相对稳定，略有收缩；境外债规模较2020年大幅减少39%

2021年1-11月境内债券规模占比71%，较2020年同期上升10个百分点；境内1-11月累计发债规模约5978亿元，同比下降约6.3%。

境外方面，今年1-11月累计发债折合人民币约2487亿元，同比下降约39.0%。房企境外融资规模降幅进一步扩大，占比降至30%以下，维持近五年来低位。

二、当期融资观察

1、11月房企融资规模回升，环比增加55.6%；境内债修复速度明显快于境外债

2021年11月单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%，同比减少43.4%。

11月境外仅成功发行2笔债券，发债规模2.58亿元美元，发债数量与规模同为年内单月最小值；规模环比下降83.6%，同比下降94.3%。境外美元债市场低预期持续走高，内房企暴雷影响与信用下调危机仍在发酵，结合年末房企美元债余额不足，12月境外债预计维持低温。

11月境内债券共发行46笔，发行规模约457亿元，环比增加125.1%，同比减少17.7%，境内债券发行规模占比约97%。受国内房地产行业宽信用预期影响，内房企多笔到期债务成功获得展期，部分房企短期流动性得到阶段性缓解，境内债修复预期明显超过境外债。11月地产境内债具有较强的结构性特征，46笔债券中44笔发债主体为中央或地方型国有企业，占比约96%，其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团，优质发债主体优势愈加显著。

2、11月房企债券发行利率结构性下降，优质发债主体更容易获得低成本融资

境内债券融资11月平均票面利率4.05%，较上月下降13个基点。利率本月主要受到结构性影响下降，由保利、中海、招商蛇口领衔的优质发债主体更容易获得较低利率。

境外债券融资11月平均票面利率为8.03%，较上月下降262个基点。受到企业信用及规模影响，两笔美元债利率分化明显，分别为2.55%与13.50%。

3、11月境内债发行期限结构性延长，境外低预期下仅发行中短期债券

11月，境内债券融资发行平均期限为3.7年，较上月增加约1.3年，境内发债主体的结构性变化增加了一定的发债期限。境外债券平均发行期限为1.9年，较上月增加约0.3年，境外债，在低预期下，成功发行的两笔债券均为3年以下的中短期债务。

4、到期债务：11月多家房企到期债务获展期，资金流动性短期略有缓解

2021年11月境内外债券融资到期债务规模约731亿元，环比减少5.3%，同比减少12.7%，到期债务净额258亿，房企偿债压力整体较10月有所缓解。11月内包括阳光城、中国奥园、花样年等多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期。同时，月内房企股权、资产等交易保持活跃，内房企短期流动性正在积极修复过程中。

预计12月房企到期债务维持在800亿规模，房企偿债压力仍然较高。距离年末仅剩1个月时间，房企将会加速出清存货，或将延续下半年以价换量的策略。

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