房企融资季报丨发债规模持续下降，延续内升外降趋势

核心结论

■ 一季度房企发债1733亿元，同比下降43%，降幅同比进一步扩大。

■ 高预期下的并购债暂未形成规模，短期内对房企整体的融资规模影响有限。

■ 境内政策释放积极，市场信心仍在修复过程中，国央企发债比重提升，良好的信用背书致境内债券利率下降，期限延长。

■ 境外环境复杂且多变，避险情绪高涨，预计未来长期维持低位。

■ 一季度房企偿债压力并未实质性降低，部分房企仍存在债务违约风险。

1、受内外环境及信用影响，Q1房企债券融资规模1733亿元，规模收缩、降幅扩大

根据贝壳研究院统计，2022年Q1房企境内外债券融资累计约1733亿元（人民币），同比下降43%，降幅较2021年同期扩大20个百分点。

融资规模的进一步下滑，核心受到三方面影响：其一，大环境的不确定性增加。随着国内疫情的不断反弹、扩散，影响了部分城市地区人民正常的经济活动秩序，国际上俄乌冲突，中美贸易摩擦等相关影响增加市场的悲观情绪。其二，房地产行业信用风险持续恶化，影响金融端、产业链、需求端预期。2022年以来，行业风险尚未出清，房企债务风险仍然存在，全产业链条上的参与者信心缺乏，导致积极性下降，维稳政策出台，信心修复仍需时间。其三，房企自身经营模式发生转变，大规模举债发展的模式逐渐退出，稳健的财务导向房企将主动降低自身负债规模。

另，预期较高的“并购债”一季度主要呈点状表现，只有个别两家房企成功发行，尚未形成规模，短期对整体债券融资规模影响有限。

2、债券结构：境内债占比达80%，境外债规模收缩幅度远大于境内债

2022年一季度境内债券规模占比80%，较2021年同期上升16个百分点。一季度境内发债规模约1378亿元（人民币），同比下降28.6%，境外债规模约355亿元（人民币），同比下降68.0%。

在整体融资规模收缩的基础上，境外债规模收缩表现更为剧烈，导致境内债规模占比被动走高。结合现阶段境外政治、经济环境的复杂性及不稳定性，国内房企在境外融资环境承压，投资市场避险情绪增加，预计全年境外债市仍将维持低位。

3、票面利率：房企信用危机后，境内外融资环境差异显著，导致利率呈内降外升趋势

境内外融资环境差异明显，导致票面利率呈现两种截然不同的趋势。境内方面，一季度债券平均票面利率3.65%，较2021年同期下降112个基点，环比上一季度票面利率下降49个百分点。主要受到发债主体企业性质的结构性影响，根据贝壳研究院统计，一季度境内共发行债券融资123笔，其中116笔发行人企业性质为国央企，占比高达94%，信用背书优厚的国央企会获得更高的市场认可，从而获得相对低廉的融资利率。行业债务风险尚未出清的阶段，企业信用的影响力将会进一步放大。

境外方面，一季度境外债券融资平均票面利率为8.24%，较2021年同期上升128个基点，环比上一季度基本持平。地产板块境外债券发债门槛受信用风险影响抬升明显，票面利率随即提升。

4、发行期限：受发债主体信用的结构性影响，境内债平均发行期限增长至3.8年

受发债主体信用结构性影响，境内外债券发行期限整体增加。一季度境内债平均发行期限为3.8年，较2021年一季度提升0.5年，环比上一季度提升0.1年；境外平均发行期限达2.2年，较2021年一季度减少1.0年，环比上一季度增加0.5年。

5、到期债务：房企偿债压力一季度并未实质性减少，部分房企存在债务违约风险

融资新规后，自2020年四季度至今，新增发债规模长期低于到期债务规模。2022年一季度境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比下降32.5%，结合一季度新增融资1733亿元，到期债务净额为788亿元，较2021年同期增加694亿元，较上一季度减少4亿元。该数据表示，从到期债务的绝对数字上2022年一季度同比规模减少，但由于发债规模的大幅收缩，房企的偿债压力并未实质性减少。同时，受到房企信用风险的影响，债权人对房企还款信心不足，导致现阶段债务展期难度提升，部分存在集中到期债务的房企仍保持一定的违约风险。

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