土地月报丨2月宅地市场保持量跌价涨，3月将出现转折点

国土市场月报

2021年2月全国351城住宅用地成交金额累计同比增速收窄，成交规划建筑面积累计同比仍处于下滑区间，不过下滑幅度收窄。另外，全国351城成交楼面价累计同比增速回落至28.0%，稳地价目标正逐渐落实。2021年2月，成渝、长江中游城市群2月成交相对活跃，而上海超越杭州成为全国351城中成交金额最高城市。22城“集中供地”政策在2月底推出以来在各城市正在逐步落实，从已经公布的出让计划数据看，3月22城总体供应量（金额）同比下降三成，其中14城供应量同比下降，且不排除其他城市短期内宅地供应计划调整的可能性，3月将成为土地市场重要的转折点。


一、 宅地市场楼面价结构性上涨，成交量持续下滑

2月全国351城住宅用地成交规划建筑面积累计同比下滑13.9%，成交金额累计同比增速收窄至10.2%，而成交楼面价累计同比增长28.0%，增幅较上月回落17.2个百分点。多数城市住宅用地出让以质取胜，如上海等城市仍持续出让城市核心区优质地块，此为楼面价保持上涨的主要原因，但随着重点城市供应量减少，楼面价同比增速将放缓。

图：全国351城居住用地成交金额及累计同比对比

数据来源：贝壳研究院

图：全国351城居住用地成交规划建筑面积及累计同比

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图：全国351城居住用地成交楼面价及累计同比对比

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图：全国351城居住用地成交累计溢价率

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2月26日自然资源部自然资源开发利用司负责人回应“集中供地”政策表示，今年将继续增加住宅用地供应量，坚决落实“三稳”的决策部署，土地供应“双集中”的目的主要是“为减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问題，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争”，从而避免土地市场过热及价格超预期上涨。其中涉及重点22城供地调整将影响整体市场变化，稳地价政策指向更明确。调控22城常年成交数据来看，成交金额、规划建筑面积分别占比全国351城总体成交的20%和40%左右，而截止2021年2月，上述比例分别达到了23.9%、53.7%。因此，22城在“集中供地”政策引导下将更有效的影响整体住宅用地市场实现稳地价目标。

图：调控22城居住用地成交规划建筑面积累计值及成交金额累计值占全国351城比重

数据来源：贝壳研究院

一线城市住宅用地成交量同比增速回归平均水平，同时成交楼面价及溢价率控制良好。2月，经过春节假期以及稳地价等措施的干预，一线城市居住用地成交规划建筑面积累计同比增幅收窄至30.7%，基本与2020年下半年月均增幅保持一致，市场活跃度开始回落。其中上海在2月实现累计成交金额超越杭州，成为全国累计成交金额最高城市，但从供地计划看，目前一线城市中仅广州仍有少量住宅用地计划在三月拍卖，其他城市均无供地计划。在“集中供地”政策的影响下，预计后市供地节奏变化，一线城市住宅用地市场将改变发展模式，短期内或将进入观望期。

图：全国351各线级城市居住用地成交规划建筑面积及累计同比

数据来源：贝壳研究院

图：全国351各线级城市居住用地成交楼面价及累计同比

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长三角城市群成交金额排名第一，且累计同比增速最高，且占比提升13.5个百分点。在国家级城市群中保持领先地位。除此以外，长江中游、粤港澳和成渝城市群成交金额累计同比亦保持20%以上的同比增速，且占比均有所提高。与之相反，京津冀成交金额累计同比下滑超过50%，且占比下滑11个百分点，其宅地市场下滑明显。

图：2月城市群累计成交金额及累计同比

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图：2月城市群累计成交金额占比变化值

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图：2月全国351城居住用地成交金额TOP30城市

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图：2月全国351城居住用地成交规划建筑面积TOP30城市

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二、 新规影响下22城中六成以上城市3月住宅用地供应量减少

3月全国351城计划供应住宅用地规划建筑面积达13472万㎡，累计同比去年同期供应住宅用地规划建筑面积增长2.4%。如果全部顺利成交，预计成交规划建筑面积累计同比增长25.3%，整体市场活跃度持续提升。其中22城中有14城3月计划供应居住用地量同比减少，且其他城市供应计划在“集中供应”政策影响下未来或将进一步调整。3月土地市场发展趋势仍有待观察。

表：3月全国351城计划出让居住用地起始金额TOP30城市

作者：XXX XXX XXX

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