二手房月报丨2月一线城市调控效果初显，深圳成交量进入低位

核心结论：

1月下旬以来，一线城市调控收紧政策密集出台，调控氛围紧张，购房者加快入市，春节后上海、北京、广州二手房成交量恢复常态，深圳保持低位。2月一线城市低单价、低总价房源成交占比提高，表明刚需客群入市更为积极。预计3月，北上广3城供需两端活跃且市场预期强，量价上行；深圳市场观望情绪浓，成交量保持低位。

调控收紧预期下，市场需求加速释放，2021年以来重点城市成交量保持增长。贝壳研究院数据显示，1-2月重点18城^[1]链家二手房成交套数较2019年同期增长约70%，超过去年同期的3.5倍，其中一线城市二手房成交量较2018年以来历史同期显著增长。二手房成交量的增长主要由两方面因素影响，一方面，1月下旬以来调控收紧政策密集出台，特别是一线城市加强金融管控，如北京、广州、上海等严查经营贷资金，深圳公布3595个住宅小区二手房成交参考价格并要求银行作为按揭贷款发放的评估依据，调控氛围紧张；此外市场预期3月即将召开的全国两会可能带来调控政策进一步收紧，部分购房需求赶在全国两会召开前的窗口期加快入市。另一方面，今年春节“就地过年”也利于购房需求入市。

图：2017年以来18城链家二手房累计成交量及同比走势

来源：贝壳研究院

从节后周度成交数据看，需求支撑下，北京、上海、广州春节后市场成交量恢复常态；深圳调控效果初显，节后成交量处于历史低位。

图：2018年-2021年历年1-2月二手房成交量对比（以2018年为基期，基期=100）

来源：贝壳研究院

从节后周度成交数据看，需求支撑下，北京、上海、广州春节后市场成交量恢复常态；深圳调控效果初显，节后成交量处历史低位。

图：一线城市二手房周度成交量走势（2020年第一周为基期，基期=100）

来源：贝壳研究院

一线城市2月成交均价高位回落。从实际成交数据看，2月北京、上海环比下跌幅度超过3%，广州、深圳二手房成交均价环比下降约1.7%。

图：2021年1、2月一线城市成交均价对比（2021年1月为基期，基期=100）

来源：贝壳研究院

调控后，低总价刚需房源交易量占比提升，高总价房源占比下降。2月北京成交房源中，单价在5万以下房源成交占比较1月提高4个百分点；单价5万以上的房源占比均下降。广州2月单价在3万以下的房源成交占比较1月提高3个百分点。

表： 2021年1、2月北京、上海、深圳二手房成交房源单价结构

来源：贝壳研究院

表： 2021年1、2月广州二手房成交房源单价结构

来源：贝壳研究院

从房源总价结构看，低总价刚需房源成交占比提高。2月北京各总价段房源成交量较1月均下降，但高总价房源成交量下降幅度更显著；反映到占比上，2月总价在450万以下的刚需房源成交占比提高3.7个百分点，450万以上房源成交占比呈现不同程度的下降。

表： 2021年1、2月北京、上海、广州二手房成交房源总价结构

来源：贝壳研究院

表：2021年1、2月深圳二手房成交房源总价结构

来源：贝壳研究院

北上广3城供需两端活跃且市场预期强，预计3月市场量价上行；深圳市场观望情绪浓，预计3月成交保持相对低位。

从供需层面看，2月北京、上海、广州新增挂牌量、带看客户均处相对高位，供应与需求均活跃。深圳新增挂牌、带看客户量呈持续下行趋势。

图：一线城市新增挂牌房源量与带看客户走势

来源：贝壳研究院

从市场预期来看，一线城市市场预期表现分化，2月北京、广州二手房景气度较1月增长，北京达到40的警戒线，市场热度较高；上海、深圳2月市场预期高位回调。

图：2019年以来一线城市二手房市场景气度指数走势

来源：贝壳研究院

综合供需活跃度、市场预期指标来看，北京、上海、广州供需均活跃，市场景气度高，在调控政策不会大幅收紧的前提下，购房需求将持续释放，预计3月成交恢复高位。深圳短期供求活跃度降低，市场景气度仍处高位区域，表明市场已出现观望情绪；2月底深圳当地四大行及招商、平安等银行已发文表态参考二手房成交指导价进行购房按揭的发放，但具体执行细则仍在制定中，各银行的细则落地执行前，市场买卖双方均保持观望，预计市场成交量保持低位。

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[1] 链家重点18城包括：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、成都、重庆。