核心结论：

一季度二手房市场整体成交量创2017年以来季度成交新高，35城价格指数保持环比上涨。市场出现结构调整，一线城市保持较热态势，在行政调控和金融管控下，市场热度得到有效平抑。市场热度向二线城市转移，合肥、西安等核心二线城市量增价涨。廊坊、青岛等北方城市出现周期性修复的迹象。

一季度市场调控环境变化，中央调控保持定力，地方政策及时反应、精准调控，调控重心向而二手房市场转移，此外银行端持续收紧信贷监管，严查经营贷；定向加息窗口开启，房贷利率上调，购房成本增加。在此背景下，预计本轮上行周期将进入尾声，市场向下调整的拐点可能在二季度出现。市场内部仍结构性调整，一线城市调控效果深化，二线城市调控效果逐步显现，北方部分城市将进一步修复。

一、一季度市场回顾：成交规模创新高，市场热度转移

1.史上最好的一季度

2021年一季度二手房成交量创历史单季度新高。贝壳研究院数据显示，2020年一季度重点18城[1]链家二手住宅实际成交量较去年4季度增长14%，约是去年同期的2.6倍（受疫情影响2020年1季度基数较低），是2017年以来单季度成交最高点。一季度市场成交量增长，一方面是去年较强的市场预期延续至今年一季度，另一方面历年一季度为季节性成交高峰，此外2021年春节就地过年也有助于需求释放。

图：2017年以来18城链家二手房季度成交量及累计同比

来源：贝壳研究院

二手房价格环比保持上涨。贝壳研究院数据显示，贝壳重点35城二手房价格指数保持环比上涨，3月35城整体指数环比上涨1.4%，较去年12月累计上涨3.0%。

图：贝壳35城二手房价格指数走势（以2018年11月为基期，基期=100）

来源：贝壳研究院

2.一线城市前期高热，调控收紧后逐步调整

一季度一线城市整体市场热度较高，特别是1月，二手房成交量保持环比增长，深圳、北京环比增速在30%以上，上海成交量环比增长20%；一线城市房价涨幅居全国前列。市场高热引发调控收紧、金融监管，2、3月市场热度逐步被抑制。

二手房指导价对于深圳楼市的调控效果显著，新政周深圳二手房成交进入低谷，较新政前下降70%，整个一季度成交量环比下降20%，同比下降4%；二手房价格指数环比涨幅在1月后持续收窄，至3月止涨。一季度上海二手房成交量环比微降，其中春节后成交量较春节前下降23%；3月二手房价格指数环比涨幅为3.6%，连续两个月收窄。北京一季度成交量环比增长20%，但春节后成交量较节前有所下降，表明近期市场成交出现调整。

图：北京、上海、深圳二手房成交量走势（2018年1月为基期，基期值=100）

来源：贝壳研究院

图：北京、上海、深圳二手房价格指数环比变化

来源：贝壳研究院

3.热度向二线城市转移

一季度核心二线城市市场热度高企，如合肥一季度成交量环比增长约60%，成都、武汉环比增幅在30%左右，西安环比增长10%，特别是3月各代表城市成交量均创2019年以来历史新高；合肥、成都、西安等二手房价格指数保持上涨且涨幅扩大。新房供应不足、一二手价差是导致市场阶段性升温的关键性因素。新房与二手房市场存在两种联动关系，一种是热度传导，新房市场的热度提升二手房业主市场预期；一种是替代效应，新房市场供应不足导致需求转移到二手市场。

厦门一季度二手房成交量环比增幅约50%，特别是春节后成交量较节前增长较快，二手房价格环比持续上涨，3月涨幅扩大至3.3%。土地“两集中”政策出台后，为回笼资金准备后期购地，厦门当地房企针对前期积累的地块进行集中开盘。部分楼盘一二手价格倒挂导致新房成交量快速增长，新房市场成交活跃度传导至二手房市场。

图：核心二线城市二手房成交量走势（2018年1月为基期，基期值=100）

来源：贝壳研究院

4. 北方城市出现周期性修复迹象

北方城市房地产市场经历3年左右的调整，积累的购房需求入市，带来市场周期性修复调整。

一季度廊坊二手房成交环比增长约30%，3月成交量仅低于2017年一季度的成交高峰，3月二手房价格指数环比上涨2%；廊坊市场变化一方面是经历3年的房价调整，同时部分住房需求满足3年限购要求，而燕郊有房即可落户的政策也带动成交量增长。青岛一季度二手房成交量环比增长约20%，二手房价格指数在3止跌转涨。此外济南、烟台等城市二手房成交量分别环比增长27%、15%，二手房价格指数保持平稳上涨，市场整体平稳修复。

图：北方代表城市二手房成交量走势（2017年1月为基期，基期值=100）

来源：贝壳研究院

图：北方代表城市二手房价格指数走势 （2018年11月为基期，基期值=100）

来源：贝壳研究院

二、二季度市场预判：理性回归，拐点到来

1.调控及时精准，房贷利率提高，信贷环境收紧

中央保持定力，地方及时反应。今年一季度以来城市层面密集调控，持续打补丁，调控维度更精准。此外，调控重心向二手房市场转移，从深圳开始，通过二手房官方指导价的方式调控市场，东莞、无锡、成都等城市出台政策明确建立或完善二手住房网签交易价格发布机制。

加息窗口开启，房贷利率持续上升。从全球环境来看，随着疫情在全球区域缓和以及疫苗大面积接种，各国对于经济恢复增长的乐观预期不断上升，这使得各国无风险利率出现不同程度的上升，各类金融资产定价利率有同步趋升的压力。国内方面，两会政府工作报告强调货币政策精准灵活，加强对实体经济的支持，货币政策回归常态化是大势所趋，在无风险利率趋升下，银行针对房地产的定向加息窗口开启。

今年以来，部分银行已经上浮贷款利率，收紧贷款额度，放款周期延长。3月贝壳研究院监测的60城平均首套、二套利率较去年12月分别累计提高6、7个基点，平均放款较去年12月延长5天。定向加息下，房地产信贷环境趋紧，未来购房利率将继续提高，特别是热点城市房贷成本增加的压力较大。

图：贝壳60城主流房贷利率[2]走势

来源：贝壳研究院

图：贝壳60城平均房贷放款周期[3]（天）

来源：贝壳研究院

严查经营贷，利差套利的投资被严格抑制。2020年金融宽松下经营贷等资金违规进入楼市，在一定程度推高了市场热度。今年一季度以来，北上广深及海口、杭州、西安、成都等对经营贷违规进入房地产市场进行严格审查，对于违规使用者要求提前还贷，接下来银行对于经营贷的管控将更严格。对于情节严重、数额巨大的违法违规行为将从“行政管理”上升至“司法介入”，这将对各类违规行为给予根本性打击。经过这次经营贷事件，未来对购房资金穿透式监管的能力进一步提高。

2.调控之下预期回调，市场拐点或将出现

贝壳研究院数据显示，3月贝壳35城二手房景气度指数降至40以内，为去年下半年以来首次出现回调。预计本轮由金融宽松、市场过热预期带来的上行周期将进入尾声，市场向下拐点或将在二季度出现。

图：贝壳35城二手房景气度指数走势

来源：贝壳研究院

图：3月重点城市二手房景气度指数及较2月变化情况

来源：贝壳研究院

一线城市调控继续深化，量的调整向价格传到。深圳市场保持观望，成交量底部徘徊。2月以来深圳二手房景气度持续下降，市场预期理性回归。一季度深圳二手房新增挂牌量环比下降10%左右、带看客户量环比下降20%，供需两端活跃度均较低。在银行出台二手房指导价执行细则之前，市场保持观望，预计二手房成交量仍保持在底部，价格向下波动调整。上海在密集调控和教育新政影响下，市场预期减弱，预计后期调控效果逐步显现，二季度二手房成交量环比下降，价格涨幅持续收窄。北京市场景气度位于平稳区间，调控环境相对较平稳，预计二季度市场成交量季节性调整。

热点二线城市调控效果逐步显现，成交量率先调整。3月合肥市场景气度指数保持快速增长，市场预期仍较强，房价存在上涨压力，市场面临较大的调控压力。成都、西安、杭州等城市市场景气度在40以内，且调控政策均已收紧，预计调控效果在二季度逐步显现，成交量下降，价格涨幅收窄。

北方城市市场有望进一步修复。3月青岛、济南、烟台等城市二手房景气度指数均已回升至20以上的平稳区间内。从潜在需求来看，3月北方代表城市二手房带看客户量均创2019年以来历史新高；供给端，3月代表城市二手房新增挂牌量季节性增长，廊坊、济南新增挂牌量创2019年以来新高。整体来看，供需两端市场活跃度均提升，预计二季度市场成交量保持增长。

图：北方代表城市二手房带看客户量走势 （2017年1月为基期，基期值=100）

来源：贝壳研究院

图：北方代表城市二手房新增挂牌量走势（2017年1月为基期，基期值=100）

来源：贝壳研究院

[1] 链家重点18城包括：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、成都、重庆。

[2] 主流房贷利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位。

[3] 放款周期指签订贷款合同到最终放款的自然日数。

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