全国租赁市场季报丨租赁旺季回归，市场稳步复苏

核心结论：

2021年第一季度重点18城租赁市场活跃度提升，3月租赁市场成交量环比涨幅达到近90%主要原因是春节假期后流动人口返城，租赁市场换租需求、新增需求增加，推动市场热度提高，春节后租赁旺季归来。根据贝壳研究院数据，2021年一季度全国重点18城成交量环比上涨14.7%，重点18城平均月租金为42.1元/平米，租金指数环比上涨2.2%，同比下降4.2%。分城市来看，重点18城中，近九成城市租金指数环比上涨。与此同时，业主出租预期转好，但仍低于去年同期，3月房源成交周期下降，客源成交周期持平，房屋更容易出租。预计2021年二季度全国重点18城租赁市场热度保持升温，租金水平或将继续回升。



租赁市场旺季回归，市场热度升温
一、春节后租赁旺季回归，3月环比涨幅近90%

第一季度租赁市场旺季归来，成交量环比上涨近15%。根据贝壳研究院的数据，2021年第一季度全国重点18城租赁成交量环比去年第四季度上涨14.7%。去年9月租赁市场进入淡季，叠加疫情影响，租赁市场加速变冷，全国租赁成交量从去年9月开始连续五个月环比下降，在今年2月首次止跌上扬，3月环比涨幅达到87.9%，春节后流动人员返城，其换租、新增租赁需求推高租赁市场热度。第一季度市场表现基本符合往年租赁市场规律，春节后租赁旺季归来，租赁市场回归常态化轨道。

图： 2020年4月-2021年3月全国重点18城租赁成交量及环比走势

数据来源：贝壳研究院

二、近九成城市租金环比上涨，租金开始回调

第一季度全国重点18城租金指数环比上涨，近九成城市租金指数环比上涨。根据贝壳研究院数据，2021年第一季度全国重点18城平均月租金为42.1元/平方米，租金指数环比上涨2.2%，同比下降4.2%。随着疫情影响的消散、租赁旺季的到来，全国租金水平开始回调，在2、3月保持连续上扬态势。分城市环比来看，2021年第一季度，除廊坊、重庆市租金水平环比微降外，其余16个城市均呈现环比上涨趋势，其中西安、上海、青岛、深圳和广州一季度环比涨幅最大，超过3%。分城市同比来看，2021年一季度，上海、西安、合肥和杭州市租金水平同比上涨，其中上海同比涨幅最大，为3.3%，其次为西安市，涨幅为2.6%，其余14城一季度租金指数仍保持同比下降态势。

图： 2021年第一季度全国重点18城租金指数同比及环比变化

数据来源：贝壳研究院

图： 2018年11月-2021年3月全国重点18城租金指数走势

数据来源：贝壳研究院，贝壳指数

图： 2018年11月-2021年3月一线城市租金指数走势

数据来源：贝壳研究院，贝壳指数

三、业主出租预期转好，但仍低于去年

业主出租信心提升，新增挂牌房源均价环比上季度上涨1.8%。根据贝壳研究院数据，2021年第一季度新增房源挂牌均价为44.5元/平米，环比去年四季度上涨1.8%，同比去年一季度下降1.7%。新增房源挂牌均价在11、12月连续回升后，1、2、3月业主预期保持基本持平。第一季度整体呈现上扬趋势，业主出租信心有所回升。

图： 2019年1月-2021年3月新增房源挂牌均价走势

数据来源：贝壳研究院

图： 2019年1月-2021年3月新增房源挂牌均价走势

数据来源：贝壳研究院

四、房源成交周期呈现下降，业主出租难度下降

一季度3月房源成交周期下降，客源成交周期持平，房屋更容易出租。根据贝壳研究院数据，2021年3月房源成交周期为57.8天，环比缩短4.2天，同比缩短2.4天，客源成交周期环比基本持平，同比延长1.5天。自去年11月连续4个月呈现上涨后，3月房源成交周期首次出现下降趋势，客源成交周期环比持平，同比延长。从季度来看，第一季度全国重点18城房源成交周期57.2天，环比增加9.8天，同比基本持平，春节假期拉高了房源成交周期，客源成交周期11.3天，环比基本持平，同比增加1.7天。从3月的房源成交周期变化趋势来看，业主出租房屋难度有所下降。

图：2019年1月-2021年3月全国重点18城租赁成交周期走势

数据来源：贝壳研究院

租赁市场保持升温，北上深市场复苏程度最高
一、空置期呈现下降，青岛、 西安和杭州个人出租房屋更容易

贝壳研究院首次提出空置期指标，以展示个人出租房屋的租赁特征，对租赁市场的变化程度进行预判。将连续在贝壳平台上成交的个人租赁房源作为样本房源，对全国重点18城的个人租赁市场的出租率和空置期进行分析。个人租赁房屋空置期，是租赁房源本次出租开始日期与上一次出租结束日期的时间差，根据平台记录的数据计算。个人租赁房屋出租率是指租赁房源在特定时间段内在租的时长占比，可以通过个人租赁房屋空置期来计算。

3月空置期呈现下降，预计租金指数将保持稳中有升的趋势。个人租赁房屋空置期升高，出租率走低，租金指数下降，空置期与租金指数呈现“剪刀形”走势。 通过对个人租赁房屋空置期、出租率和租金指数进行相关性分析，结果显示出租率与租金指数，呈现显著正相关，空置期与租金指数呈现显著负相关。根据贝壳研究院数据显示， 自2019年开始，全国重点18城租赁房屋空置期持续走高，业主更愿意降价出租，以减少房屋空置期，增加房屋的租金收入，致使租金指数持续走低。在个人租赁房屋空置期首达60、70天临界值时，即出租率下降至83.6%、80.8%时，租金指数呈现下降趋势。2021年2月春节假期拉高了全国重点18城的个人出租房屋空置期，随着疫情影响的消散，3月空置期开始下降，租金指数将保持稳中有升的趋势。

图：2019年1月-2021年3月全国重点18城空置期和租金指数走势

数据来源：贝壳研究院

重点18城个人租赁房屋出租率均在80%左右，年度空置期约为2个月左右。其中，青岛、西安和杭州出租率最高，空置期最短，最容易出租。根据贝壳研究院数据统计，近一年全国重点18城的个人租赁房屋出租率均在80%左右，青岛、西安和杭州个人租赁房屋空置期在2个月内，相比于其他城市，这三个城市的个人租赁房屋更易出租。

图：2020年4月-2021年3月全国重点18城个人租赁市场更容易出租的城市排名

注：
①空置期：某城市个人租赁房屋平均空置期=该城市样本租赁房源空置期总和/样本租赁房源量；样本租赁房源的空置期=该房源本次出租开始日期-上一次出租结束日期的时间，单位为天。
②出租率：某城市个人租赁房源出租率=（1-该城市个人租赁房屋平均空置期/365）*100%

数据来源：贝壳研究院

图：2020年4月-2021年3月全国重点18城个人租赁市场空置期排名

注：
①空置期：某城市个人租赁房屋平均空置期=该城市样本租赁房源空置期总和/样本租赁房源量；样本租赁房源的空置期=该房源本次出租开始日期-上一次出租结束日期的时间，单位为天。

数据来源：贝壳研究院

二、一线城市北上深市场复苏程度最高，其次为大连、西安和重庆

通过一季度空置期、库存房源两个指标，对全国重点18城的租赁市场的市场复苏程度进行评估，各城市的复苏指数根据2021年第一季度标准化后的空置期同比增幅与标准化后的月均库存房源同比增幅计算。根据测算结果发现，一线城市北京、上海、深圳的租赁市场复苏程度最高，其次为大连、西安和重庆。从空置同比指标来看，2021年一季度深圳市的空置期呈现同比下降趋势，其余城市空置期均呈现同比上涨，而广州、长沙的空置期涨幅较高。从月度平均库存房源同比指标来看，武汉、大连、深圳和天津的库存房源同比上涨，其余城市月均库存房源同比下降。

图：全国重点18城租赁市场复苏指数排行榜

数据来源：贝壳研究院

三、二季度租赁市场持续升温，市场活跃度提升

预计第二季度租赁市场将继续升温，市场活跃度提升，租金水平保持稳定，或将小幅上涨。2021年第一季度全国重点18城租赁市场复苏，疫情对租赁市场的影响消散，春节后租赁旺季在2月开始显现，3月租赁旺季到来。根据往年市场变化趋势，预计第二季度春节后新增、换租需求将继续释放，春节后租赁旺季将延续到4月份，6-7月将进入毕业季租赁旺季，故二季度全国重点18城租赁市场将继续升温。从租金水平来看，今年第二季度租金水平将保持稳定，或将小幅上涨。

说明：
1、某地区个人租赁房屋空置期：在统计周期内，该地区样本租赁房源本次出租开始日期与上一次出租结束日期的时间差，单位为天。其中样本租赁房源为在贝壳平台连续成交的租赁房源。计算公式：①样本租赁房源空置期=样本租赁房源本次出租开始日期-上一次出租结束日期；②某地区租赁房源的平均空置期=该地区样本租赁房源空置期总和/样本租赁房源量。
2、某地区个人租赁房屋出租率：在统计周期内，该地区样本租赁房源在出租状态的时长占比。计算公式：某地区个人租赁房源出租率=（1-该地区个人租赁房屋平均空置期/统计周期天数）*100%

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