二手房月报丨5月二手房市场底部修复

贝壳研究院监测显示，5月份全国二手房市场活跃度底部修复。主要表现是：

5月贝壳50城¹二手房成交量环比增长约14%，同比降幅收窄

分城市看，50城中超八成城市成交量环比增长，其中长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快，如沈阳、长春、哈尔滨以及苏州、无锡、徐州等成交量环比增速均超过100%。这些城市二手房市场在4月受到疫情重创而低位运行，5月随着疫情逐渐缓解以及城市内宽松调控政策作用而有所修复。

5月贝壳50城二手房成交量同比下降约40%，降幅较上月收窄8个百分点。

市场预期开始出现边际转换

客户看房活跃度提高，50城二手房带看客户量环比增长8%。分城市看，哈尔滨及沈阳等城市新增带看量增长幅度较大。代表市场预期的二手房景气指数由上月的18回升至20的临界线。东莞、济南、佛山、无锡及嘉兴等城市市场预期复苏比较快。

二手房供应显著增加

50城二手房新增挂牌房源量环比增长12%。东莞5月二手房新增挂牌量环比增长约30%，苏州5月二手房新增挂牌量超过4月的2倍，南京、徐州5月环比增长超过50%。

▲贝壳50城二手房月度成交量走势（2020年1月为基期）

市场交易量复苏的原因主要是：

一系列政策松绑扭转了市场预期

今年以来，中央层面多次强调支持合理住房消费，5月有约50个城市对限购、限售、限贷等政策采取了放松，鼓励居民购房。

信贷政策的调整降低了购房成本

5月20日央行公布的最新LPR超预期下降15个基点，首套、二套房贷利率下限均回调，房贷周期进一步缩短。济南等城市对首套房的认定标准进行调整，转向认房不认贷，有利于改善型换房需求释放。

对限购政策的调整降低了入市门槛

杭州、大连、武汉、济南及太原等城市通过调整户籍和社保时间的条件放松了对购房资质的管控要求。

限售政策放松，次新房的集中入市能提高市场改善动力。

尽管市场交易量出现了复苏，但房价仍环比下跌。贝壳研究院数据显示，5月贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.9%，跌幅较上月扩大0.6个百分点。东莞、苏州、太原及长沙等城市房价出现小幅上涨，福州、徐州、哈尔滨等城市房价仍然在下跌。

总的来说，目前市场仍处于底部，成交量已经出现了复苏，预计在下半年将进入量增价稳阶段。原因是：

疫情防控政策出现有利变化

6月上海将逐步复工复产，稳经济的一揽子措施逐步落地，这将有利于经济恢复正常，提高居民对收入的预期。

龙头城市对市场复苏起到带动作用

近几个月深圳二手房带看客户量、新增挂牌房源量保持增长，预计后期成交量将回升；上海复工复产后，预计住房需求将补偿性释放；杭州、合肥、南京等城市成交量也呈现出增长趋势，这有利于带动周边城市市场预期恢复。

房企端的纾困政策加快实施

如民营企业债券融资专项支持计划落地，“债券发行+信用保护工具”模式有望帮助民营房企恢复公开市场融资功能，将会遏制房企风险传染爆发。

[1] 贝壳50城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。

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