7月二手房成交量同比转正

贝壳研究院贝壳研究院2022-08-08 18:16:55
分类:周期报告标签:政策,房产经纪人,分析,房地产
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文章导读:

贝壳研究院监测数据显示,7月二手房市场保持修复,成交量环比稳中有升,同比自去年年中以来首次止降转增。

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贝壳研究院监测数据显示,7月二手房市场保持修复,成交量环比稳中有升,同比自去年年中以来首次止降转增。

具体表现在:

贝壳研究院数据显示,7月贝壳50城¹二手房成交量指数²为40,较上月微升。50城中东莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市二手房成交量指数较上月增长。与去年同期相比,7月贝壳50城二手房成交量指数较去年同期的39提高,是自去年5月以来首次超过去年同期。其中宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市本月成交量指数超过去年同期。

▽贝壳50城二手房月度成交量指数

贝壳研究院

数据来源:贝壳研究院,贝壳指数,RealData+

7月二手房成交量稳中有增有以下几方面原因:

1 低利率低首付从实质上降低了购房成本

7月以来贝壳研究院监测的重点103城市主流房贷利率再创2019年以来新低,其中超七成的城市首套、二套房贷利率均已降至下限,同时银行放款速度也加快。此外103城中包括武汉、南昌、长春、哈尔滨等省会城市在内的49个城市执行首套商贷最低20%的首付。

2 楼市支持政策加码,效果持续释放

据不完全统计,7月以来已有约70个城市出台稳楼市举措,包括放松限购、加大公积金贷款支持、发放契税补贴、购房补贴、消费券等。政策效果持续释放,如东莞7月初取消外围区域限购,购房门槛降低后住房需求快速释放,7月二手房成交量环比增长超九成,约是去年同期的3倍,绝对水平创去年2月以来最高。

3 疫情得到有效控制利于恢复楼市交易

二季度疫情过后上海、北京、天津等购房需求补偿性释放,7月二手房成交量环比增速均在30%以上。廊坊在5月疫情得到控制后,交通通勤恢复,近3个月廊坊二手房成交量保持环比增长,7月环比增长超过60%,绝对水平超过去年同期高点。

虽然交易量在修复,但市场预期较弱,房价仍环比下跌。贝壳研究院数据显示,7月贝壳50城二手房景气指数³较上月下降1,说明业主预期仍偏弱。受此影响,7月贝壳50城二手房价格指数⁴环比下跌0.7%,跌幅较上月略有扩大。北京、上海、杭州、成都等城市房价小幅上涨,沈阳、郑州、中山、南通等城市房价仍然在下跌。

总的来说,当前市场保持修复但修复力度较弱、速度较慢,后期市场的修复需要政策的持续支持。7月28日的中共中央政治局会议强调“稳定房地产市场”,房住不炒定位下用好用足政策工具箱,并将“保交楼”首次写入中央政治局会议文件。在这种背景下,下半年需求端的政策支持会继续加码,除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外,发放契税补贴、住房补贴、消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间;后期也更会侧重供给端的政策支持,例如预售资金监管的优化,房企纾困政策的落地性和可操作性也会提高。新房项目有序建设、交房,重建市场信心,是房地产市场恢复平稳健康的关键。

[1] 贝壳50城包括:北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。

[2] 二手成交量指数,基于贝壳二手房交易数据编制而成,通过建模对二手住宅市场小区交易密度进行描述,数值高低反映小区整体交易量的高低,能够有效衡量不同城市、不同时期二手房市场交易水平的差别和变化,反映市场交易能量。

[3] 贝壳二手房市场景气指数是基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据,计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期,能够预测未来短期房价走势,景气指数=调涨次数/调价次数*100。景气指数在40以上为市场预期景气,涨价预期强,20至40之间预期相对平稳,20以下为市场预期低迷。

[4] 贝壳二手房房价指数是在城市选择固定样本小区,以贝壳真实的二手房成交数据为基础,利用重复交易法,反映城市房地产市场价格走势。


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