2023年三季度中国住房租赁市场发展报告出炉

贝壳研究院贝壳研究院2023-10-20 15:05:56
分类:周期报告
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文章导读:

市场活跃度上升,三季度租金同比下跌,环比先涨后跌

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2023年10月20日,由贝壳研究院、纬房研究院、新华网产业经济研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会联合课题组完成的《中国住房租赁市场发展报告(2023年三季度)》正式对外发布。报告将持续发布对40个重点城市的住房租赁市场运行情况的定期监测,并总结住房租赁市场政策、行业发展动态,以及对下一阶段住房租赁市场的走势进行预判,并提出政策建议。

报告对2023年三季度40个重点城市的住房租金走势分析发现,三季度住房租金同比下跌,环比先涨后跌。二线城市租金同比跌幅小于一线城市。

住房大数据监测系统核心城市租金挂牌价指数显示,三季度住房租金挂牌价水平环比下降,且低于去年同期水平。2023年三季度末重点40城住房租金指数为100.06(2018年1月为100),相对于二季度末(定基指数101.06)下降0.99%。与去年三季度末相比,住房租金水平下跌了0.66%。分城市来看,三季度住房租金挂牌价整体呈下降趋势。重点40城中,仅有10个城市住房租金挂牌价环比上升,其余30个城市住房租金挂牌价均环比下降。

贝壳研究院住房租金成交价数据显示,三季度全国重点40城月度住房租金成交价水平为36.6元/平米,环比微涨0.8%,同比保持下跌。相较于去年,7-9月月度租金同比跌幅缩小。三季度40城中28个城市环比稳中微涨或持平。从同比来看,三季度多数城市租金水平同比下跌,具体来看,全国重点40城中烟台、中山租金水平同比基本持平;北京、天津、石家庄、惠州、芜湖、西安、呼和浩特、廊坊和太原9个城市租金同比微涨。分不同能级城市来看,三季度一线城市同比跌幅高于二线城市,一线城市中,三季度北京租金水平同比微涨0.8%,深圳、广州和上海租金水平均同比下跌。

报告对2023年三季度40个重点城市的成交量分析发现,2023年三季度市场活跃度环比、同比再次攀升。

根据贝壳研究院数据,2023年三季度重点40城租赁成交量环比、同比增加均超过10%。三季度毕业生群体带来较强的租赁需求,再加上推迟购房的家庭型租赁人群,继续停留在租赁市场的租赁需求增加,使得整体租赁需求保持旺盛。全国重点40城租赁市场热度在7月、8月达到市场热度峰值,7月、8月租赁成交量基本持平,并超过去年月度峰值。在国家政策支持下,保障性租赁住房、市场化租赁房源陆续入市,再加上个人业主由出售转为出租的房源增加,租金水平上涨动力不足,租赁房源出租速度同比减缓。

报告对租房交易结构的分析发现,从需求特征来看,大户型占比增加趋势显著。

根据贝壳研究院数据,全国重点40城中,两居室仍然是成交主力,占比超过40%,今年三季度三居室占比首次超过了一居室,达到28.2%。一方面,由于房地产买卖市场影响,选择延迟购房,继续停留在租赁市场的人群增加,这一部分多是家庭型租赁需求,家庭型租客由于考虑到父母、子女的居住需求,会更倾向于选择大户型。北京、深圳高套均支出区间的租赁房源成交增加。北京套均租金10000元以上的占比增加了1.5个百分点,深圳套均租金3000元以上的占比增加,多为延迟购房而停留在租赁市场的家庭型租赁需求。另一方面,由于保障性租赁住房等房源项目的入市,分流了部分小户型的租赁需求。

报告总结了2023年三季度的住房租赁市场政策。从住房租赁相关政策来看,三季度政策主要涉及行业监管、保障性租赁住房、租赁住房金融支持、公积金支持租房等方面。行业监管层面,地方及行业协会重点从资金监管、信用信息管理、从业人员实名及信用管理等方面完善针对住房租赁市场的监管体系。保障性租赁住房的配套政策继续完善,涉及税费减免、建设标准优化、非改租、产业园区配套用地建设保障性租赁住房等。在金融领域,对租赁领域融资支持力度加大,同时逐步推动保障性租赁住房REITs的常态化发行。在公积金支持租赁消费领域,通过提高提取额度、优化提取频次支持公积金用于租房支持,从而提高租客的支付能力。

报告还总结了2023年三季度住房租赁行业发展动态。今年三季度住房租赁市场主体保持较高的活跃度,保障性租赁住房供应快速增加,根据住建部公布的数据,今年全国筹集建设保障性租赁住房204万套(间)的任务目前已完成72%,与此同时,保障性租赁住房运营企业积极筹备REITs发行,打通“投融管退”的闭环通道。市场化租赁住房供给方面,新项目、新品牌陆续推出,企业主要聚焦在扩大房源管理规模,在融资方面也保持较高的活跃度。

报告预计,四季度住房租赁市场活跃度将环比下降、同比提升,租金水平环比、同比将保持稳中有降的趋势。随着高校毕业生租房、为子女上学而租房的需求逐步释放,租赁市场已经在9月份进入到传统市场淡季,不过由于此前延迟购房继续停留在市场的租赁需求增加,再加上去年四季度市场活跃度较低,预计今年四季度租赁市场活跃度将环比下降,同比或保持上升趋势。从租金水平来看,随着各类房源供应量的显著增加,预计租金水平将保持稳中微跌的趋势。

报告还预计,保障性住房租赁政策持续发力,租赁住房供给不断增加。随着三季度中央层面出台的包括税收优惠、盘活存量低效用地和超大特大城市城中村改造配建保租房等一系列政策落地,预计四季度会有相当数量的保租房进入市场,增加住房租赁市场的整体供给。

报告建议,加大对市场租赁住房的政策支持,引导租赁住房供给积极响应城市内不同类型群体的多元化居住需求。相对于保障性租赁住房,市场租赁住房的政策支持力度很弱,企业经营面临的困难较大,需要加大政策支持力度。同时要综合关注城市中各类劳动者所形成的“生态体系”,积极响应多层次、多元化的租赁居住需求,建议引导和支持住房租赁企业与产业园区和大型企业的合作,储备好符合“蓝领工人”等多元化居住需求的租赁住房。报告还建议,进一步提高租赁住房相关空间和资金资源的利用效率,重视租赁住房的相关服务,提高租房群体的租住体验和获得感。在提高空间利用和管理效率方面,不同类型的住房资源可以考虑综合统筹、打通使用,提高空间资源的利用效率;根据居住需求促进土地和住房的类型转化,实现动态平衡。同时,在确保市场规范有序发展的前提下,注重引入或培育专业的租赁住房经纪服务机构,进一步消除市场交易成本、减少摩擦,全方位提高租赁住房需求和供给的匹配效率。另一方面,注重硬件(居住空间)的同时,也需要兼顾软件(居住服务)。

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